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Appartement à vendre

VillePrivas (07)
Surface64
Coût Total121 200
Loyer Annuel6 629
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mario VIVENZIO EFFICITY PRIVAS vous présente cet appartement situé quartier Besignolles. Il se situe proche du centre ville. Parc aquatique, voie verte, théâtre, commerces, lycée, bus sont à proximité. Il se compose : d'une pièce de vie coté sud, très ensoleillée, d' une cuisine aménagé avec son coin cellier, de deux chambres dont une avec placard, d'une salle d'eau avec douche à l'italienne, d'un WC séparé, d'une cave. A l'extérieur un parking commun. Un petit rafraichissement est à prévoir. En ce qui concerne la copropriété tout est à jour. Fenêtres PVC double vitrage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Mario Vivenzio - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Aubenas sous le n°410703789. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.736390, 4.587450
Total : 121 200
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 24 000
Valeur du bien : 114 000
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6629€/an
Fourchette totale : 425€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5099€ - 8618€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 306 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 584
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :+6 416 (+7.7%)
Marge achat-revente :-37 616€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 641,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 436,96
Coût de l'assurance :10 908,00
Taxe foncière : 662,92€/an
Soit par mois : 55,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,83€/mois
Soit par an : 850,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 552,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 1050€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 629 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 200 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 114
Revenus locatifs : +6 629
Charges déductibles : -30 114
Résultat foncier Année 1 : -23 485(Déficit de 23 485 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 785
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +6 629
Charges déductibles : -6 114
Résultat foncier Années 2+ : 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12784.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 62930 1184 169-23 48910 700 €12 789 €12 789 €
26 7626 0084 059753--12 035 €
36 8975 8953 9461 002--11 033 €
47 0355 7783 8281 257--9 776 €
57 1765 6563 7071 520--8 256 €
67 3195 5303 5811 789--6 468 €
77 4665 4003 4512 066--4 402 €
87 6155 2653 3162 350--2 052 €
97 7675 1253 1762 642---
107 9234 9813 0322 942---
118 0814 8312 8823 250---
128 2434 6762 7273 566---
138 4074 5162 5663 892---
148 5764 3492 4004 226---
158 7474 1772 2284 570---
168 9223 9992 0504 923---
179 1003 8151 8665 286---
189 2823 6241 6755 659---
199 4683 4261 4776 042---
209 6583 2221 2726 436---
219 8513 0101 0606 841---
2210 0482 7908417 257---
2310 2492 5636147 686---
2410 4542 3283798 126---
2510 6632 0841358 578---
TOTAL212 336133 16860 43779 16810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 168
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392-3 210+4 602
2+1 3920+1 392
3+1 3920+1 392
4+1 3920+1 392
5+1 3920+1 392
6+1 3920+1 392
7+1 3920+1 392
8+1 3920+1 392
9+1 392+177+1 215
10+1 392+883+509
11+1 392+975+417
12+1 392+1 070+322
13+1 392+1 168+224
14+1 392+1 268+124
15+1 392+1 371+21
16+1 392+1 477-85
17+1 392+1 586-194
18+1 392+1 698-306
19+1 392+1 813-421
20+1 392+1 931-539
21+1 392+2 052-660
22+1 392+2 177-785
23+1 392+2 306-914
24+1 392+2 438-1 046
25+1 392+2 573-1 181
Total+34 800+23 750+11 050
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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