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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface64m²
Coût Total121 200€
Loyer Annuel6 629€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mario VIVENZIO EFFICITY PRIVAS vous présente cet appartement situé quartier Besignolles. Il se situe proche du centre ville. Parc aquatique, voie verte, théâtre, commerces, lycée, bus sont à proximité. Il se compose : d'une pièce de vie coté sud, très ensoleillée, d' une cuisine aménagé avec son coin cellier, de deux chambres dont une avec placard, d'une salle d'eau avec douche à l'italienne, d'un WC séparé, d'une cave. A l'extérieur un parking commun. Un petit rafraichissement est à prévoir. En ce qui concerne la copropriété tout est à jour. Fenêtres PVC double vitrage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Mario Vivenzio - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Aubenas sous le n°410703789. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.736390, 4.587450
Total : 121 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 114 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6629€/an
Fourchette totale : 425€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5099€ - 8618€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 306 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 584 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+6 416€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-37 616€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 641,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 436,96€
Coût de l'assurance :10 908,00€
Taxe foncière : 662,92€/an
Soit par mois : 55,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,83€/mois
Soit par an : 850,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 552,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 1050€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 629 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 114 €
Revenus locatifs : +6 629 €
Charges déductibles : -30 114 €
Résultat foncier Année 1 : -23 485 €(Déficit de 23 485 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 114 €/an
Revenus locatifs : +6 629 €
Charges déductibles : -6 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12784.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 629 €30 118 €4 169 €-23 489 €10 700 €12 789 €12 789 €
26 762 €6 008 €4 059 €753 €--12 035 €
36 897 €5 895 €3 946 €1 002 €--11 033 €
47 035 €5 778 €3 828 €1 257 €--9 776 €
57 176 €5 656 €3 707 €1 520 €--8 256 €
67 319 €5 530 €3 581 €1 789 €--6 468 €
77 466 €5 400 €3 451 €2 066 €--4 402 €
87 615 €5 265 €3 316 €2 350 €--2 052 €
97 767 €5 125 €3 176 €2 642 €---
107 923 €4 981 €3 032 €2 942 €---
118 081 €4 831 €2 882 €3 250 €---
128 243 €4 676 €2 727 €3 566 €---
138 407 €4 516 €2 566 €3 892 €---
148 576 €4 349 €2 400 €4 226 €---
158 747 €4 177 €2 228 €4 570 €---
168 922 €3 999 €2 050 €4 923 €---
179 100 €3 815 €1 866 €5 286 €---
189 282 €3 624 €1 675 €5 659 €---
199 468 €3 426 €1 477 €6 042 €---
209 658 €3 222 €1 272 €6 436 €---
219 851 €3 010 €1 060 €6 841 €---
2210 048 €2 790 €841 €7 257 €---
2310 249 €2 563 €614 €7 686 €---
2410 454 €2 328 €379 €8 126 €---
2510 663 €2 084 €135 €8 578 €---
TOTAL212 336 €133 168 €60 437 €79 168 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-3 210 €+4 602 €
2+1 392 €0 €+1 392 €
3+1 392 €0 €+1 392 €
4+1 392 €0 €+1 392 €
5+1 392 €0 €+1 392 €
6+1 392 €0 €+1 392 €
7+1 392 €0 €+1 392 €
8+1 392 €0 €+1 392 €
9+1 392 €+177 €+1 215 €
10+1 392 €+883 €+509 €
11+1 392 €+975 €+417 €
12+1 392 €+1 070 €+322 €
13+1 392 €+1 168 €+224 €
14+1 392 €+1 268 €+124 €
15+1 392 €+1 371 €+21 €
16+1 392 €+1 477 €-85 €
17+1 392 €+1 586 €-194 €
18+1 392 €+1 698 €-306 €
19+1 392 €+1 813 €-421 €
20+1 392 €+1 931 €-539 €
21+1 392 €+2 052 €-660 €
22+1 392 €+2 177 €-785 €
23+1 392 €+2 306 €-914 €
24+1 392 €+2 438 €-1 046 €
25+1 392 €+2 573 €-1 181 €
Total+34 800 €+23 750 €+11 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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