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Maison à vendre

VilleSaint-Marcel (36)
Surface128m²
Coût Total186 158€
Loyer Annuel9 672€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 848,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Située au coeur de Saint Marcel, cette maison allie authenticité et confort. Ses murs en pierres et poutres apparentes créent une chaleureuse atmosphère. Elle se compose d'une entrée, une cuisine et arrière cuisine, trois chambres, une salle de bains, un wc, un garage et une cour.

Ville : Saint-Marcel
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.611997, 1.519929
Total : 186 158€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 68 870€
Valeur du bien : 177 470€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 6.30€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9672€/an
Fourchette totale : 648€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7776€ - 12031€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 025,81 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 304 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-22 704€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-54 854€ (-41.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 158€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :926,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :68,26€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 995,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 931,90€
Coût de l'assurance :20 477,38€
Taxe foncière : 967,20€/an
Soit par mois : 80,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 806,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet, vérification de l'électricité.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien des escaliers.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 870 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 540€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 70€/m² = 420€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 70€/m² = 420€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€.
  • Cuisine:18 500€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€.
  • Chambres:6 680€
    Parquet (36 m²): 36 × 50€/m² = 1800€, Peinture (36 m²): 36 × 30€/m² = 1080€, Électricité: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 2000€.
  • Salon:1 750€
    Peinture (25 m²): 25 × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 500€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 200€.
  • Entrée:600€
    Peinture (8 m²): 8 × 30€/m² = 240€, Entretien escaliers: 200€, Main d'œuvre: 160€.
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€, Main d'œuvre: 2000€.
  • Menuiseries:20 800€
    Fenêtres double vitrage (16 fenêtres): 16 × 1000€ = 16000€, Main d'œuvre: 4800€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Marcel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 672 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 158 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 819 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 998 €
Revenus locatifs : +9 672 €
Charges déductibles : -76 998 €
Résultat foncier Année 1 : -67 326 €(Déficit de 67 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 128 €/an
Revenus locatifs : +9 672 €
Charges déductibles : -8 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45925.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 672 €77 004 €6 347 €-67 332 €21 400 €45 932 €45 932 €
29 865 €7 966 €6 180 €1 899 €--44 033 €
310 063 €7 793 €6 007 €2 270 €--41 763 €
410 264 €7 614 €5 827 €2 650 €--39 112 €
510 469 €7 428 €5 642 €3 041 €--36 071 €
610 679 €7 236 €5 450 €3 443 €--32 628 €
710 892 €7 037 €5 251 €3 855 €--28 773 €
811 110 €6 831 €5 045 €4 279 €--24 494 €
911 332 €6 618 €4 832 €4 714 €--19 780 €
1011 559 €6 398 €4 611 €5 161 €--14 619 €
1111 790 €6 169 €4 383 €5 621 €--8 998 €
1212 026 €5 933 €4 147 €6 093 €---
1312 266 €5 688 €3 902 €6 578 €---
1412 512 €5 435 €3 649 €7 076 €---
1512 762 €5 173 €3 387 €7 589 €---
1613 017 €4 902 €3 116 €8 115 €---
1713 278 €4 622 €2 835 €8 656 €---
1813 543 €4 331 €2 545 €9 212 €---
1913 814 €4 030 €2 244 €9 784 €---
2014 090 €3 719 €1 933 €10 371 €---
2114 372 €3 397 €1 611 €10 975 €---
2214 660 €3 063 €1 277 €11 596 €---
2314 953 €2 718 €932 €12 234 €---
2415 252 €2 361 €575 €12 891 €---
2515 557 €1 991 €205 €13 565 €---
TOTAL309 797 €205 459 €91 932 €104 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 031 €-6 420 €+8 451 €
2+2 031 €0 €+2 031 €
3+2 031 €0 €+2 031 €
4+2 031 €0 €+2 031 €
5+2 031 €0 €+2 031 €
6+2 031 €0 €+2 031 €
7+2 031 €0 €+2 031 €
8+2 031 €0 €+2 031 €
9+2 031 €0 €+2 031 €
10+2 031 €0 €+2 031 €
11+2 031 €0 €+2 031 €
12+2 031 €+1 828 €+203 €
13+2 031 €+1 973 €+58 €
14+2 031 €+2 123 €-92 €
15+2 031 €+2 277 €-246 €
16+2 031 €+2 435 €-404 €
17+2 031 €+2 597 €-566 €
18+2 031 €+2 764 €-733 €
19+2 031 €+2 935 €-904 €
20+2 031 €+3 111 €-1 080 €
21+2 031 €+3 293 €-1 262 €
22+2 031 €+3 479 €-1 448 €
23+2 031 €+3 670 €-1 639 €
24+2 031 €+3 867 €-1 836 €
25+2 031 €+4 070 €-2 039 €
Total+50 775 €+34 001 €+16 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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