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Maison à vendre

VilleThorens-Glières (74)
Surface431
Coût Total939 460
Loyer Annuel91 721
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+1 952
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 787 000 €
Surface : 431 m²
Prix au m² : 1 825,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 94 m²), 4 chambres, 6 parkings: 6 parkings, Jardin, Pas de balcon

Située dans un environnement calme, en direction du célèbre plateau des Glières, cette vaste propriété allie authenticité, espace et luminosité. Offrant 272 m² de surface habitable et 431 m² de surface au sol, elle est implantée sur un grand terrain d'environ 1600m² ensoleillé avec vue dégagée. Au rez-de-chaussée, vous serez séduit par une pièce de vie de près de 100 m², baignée de lumière grâce à sa triple exposition. Cet espace chaleureux se compose d’un salon avec une cheminée, d’une salle à manger et d’une cuisine équipée avec un cellier de 7 m². Les nombreuses ouvertures offrent un accès direct au jardin. Un toilette complète ce niveau. À l’étage, la maison dispose de quatre chambres spacieuses, toutes dotées de nombreux rangements, ainsi que de deux salles de bains, une salle de douche et trois toilettes.. Un grenier de 155 m², accessible par escalier, offre un vaste potentiel d’aménagement supplémentaire selon vos envies (atelier, salle de jeux, chambres, etc.). À l’extérieur, vous profiterez d’un très grand jardin offrant intimité et ensoleillement, idéal pour des moments de détente en pleine nature. La propriété comprend également un mazot ancien rénové, une grange, ainsi qu’un espace de stationnement. L’environnement est calme, naturel et privilégié, tout en restant pratique avec les commodités accessibles à seulement 800m. Cette maison est une véritable opportunité pour les amoureux de l’espace, de la nature et de la montagne, à la recherche d’un bien de caractère offrant de nombreuses possibilités.

Ville : Thorens-Glières
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74570
Coordonnées : 45.990675, 6.272287
Total : 939 460
Prix d'acquisition : 787 000
Travaux : 89 500
Valeur du bien : 876 500
Frais de notaire : 62 960
Coût estimé : 62 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 431
Loyer prédit : 17.73€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 24.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 7643€/mois
Loyer annuel estimé : 91721€/an
Fourchette totale : 5509€ - 10604€/mois
Fourchette annuelle : 66111€ - 127252€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 13.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 836,96 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :2 084 730
Prix d'achat :787 000
Décote à l'achat :-1 297 730 (-62.2%)
Marge achat-revente :1 145 270€ (54.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :939 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 652,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :274,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 926,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :456 417,31
Coût de l'assurance :82 202,75
Taxe foncière : 9 172,15€/an
Soit par mois : 764,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 643,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 691,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 952,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 431 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 431 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 54 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 500(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120
    Isolation des combles: 431 m² × 20€/m² = 8620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:40 500
    Fenêtres double vitrage: 54 fenêtres × 750€/fenêtre = 40500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:480
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture chambres: 80 m² × 40€/m² = 3200€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salle à manger - Peinture:1 000
    Peinture salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thorens-Glières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 620✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 91 721 €/an
Calcul : 7 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 939 460 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 288 €/an
Calcul : 274 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 496
Revenus locatifs : +91 721
Charges déductibles : -133 496
Résultat foncier Année 1 : -41 774(Déficit de 41 774 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 374
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 43 996 €/an
Revenus locatifs : +91 721
Charges déductibles : -43 996
Résultat foncier Années 2+ : 47 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20374.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 787 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 511 550(65% de 787 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 18 602 €/an
Calcul : 511 550 € × 3,636% = 18 602
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
191 721133 52631 566-41 80521 400 €20 405 €20 405 €
293 55643 18830 72850 368---
395 42742 32129 86153 106---
497 33641 42428 96455 912---
599 28240 49628 03658 787---
6101 26839 53627 07561 732---
7103 29338 54326 08264 751---
8105 35937 51525 05567 844---
9107 46636 45223 99271 014---
10109 61635 35222 89274 263---
11111 80834 21521 75477 593---
12114 04433 03820 57781 007---
13116 32531 82019 36084 505---
14118 65230 56018 10088 091---
15121 02529 25716 79791 767---
16123 44527 90915 44995 536---
17125 91426 51414 05499 400---
18128 43225 07112 611103 361---
19131 00123 57911 118107 422---
20133 62122 0349 574111 587---
21136 29320 4377 976115 857---
22139 01918 7846 324120 235---
23141 80017 0744 614124 726---
24144 63615 3052 845129 330---
25147 52813 4751 015134 053---
TOTAL2 937 867857 424456 4172 080 44321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 080 443
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 91 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 262-6 420+25 682
2+19 262+8 989+10 273
3+19 262+15 932+3 330
4+19 262+16 774+2 488
5+19 262+17 636+1 626
6+19 262+18 520+742
7+19 262+19 425-163
8+19 262+20 353-1 091
9+19 262+21 304-2 042
10+19 262+22 279-3 017
11+19 262+23 278-4 016
12+19 262+24 302-5 040
13+19 262+25 352-6 090
14+19 262+26 427-7 165
15+19 262+27 530-8 268
16+19 262+28 661-9 399
17+19 262+29 820-10 558
18+19 262+31 008-11 746
19+19 262+32 227-12 965
20+19 262+33 476-14 214
21+19 262+34 757-15 495
22+19 262+36 071-16 809
23+19 262+37 418-18 156
24+19 262+38 799-19 537
25+19 262+40 216-20 954
Total+481 550+624 133+-142 583
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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