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Maison Bressuire

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface213m²
Coût Total280 090€
Loyer Annuel20 542€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 859,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 213 m², 7 pièces, 1301 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption, référence Laforêt : 36280 Située à proximité du centre-ville de Bressuire, cette maison offrant un beau potentiel pour une vie de famille se compose d'une entrée desservant un double séjour avec cheminée, une cuisine avec espace repas, un bureau, trois chambres, une salle d'eau, une salle de bains et des Wc. A l'étage, vous trouverez deux chambres supplémentaires ainsi qu'un grenier aménageable. La maison dispose également d'un sous-sol complet, comprenant une salle de jeux, une buanderie avec Wc, une chaufferie, une cave et un garage pouvant accueillir deux véhicules. Le tout est implanté sur un terrain entièrement clôturé d'environ 1 300 m². Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Bressuire - Antonin Mathe (0.27 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.840844, -0.494289
Total : 280 090€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 82 450€
Valeur du bien : 265 450€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1712€/mois
Loyer annuel estimé : 20542€/an
Fourchette totale : 1327€ - 2208€/mois
Fourchette annuelle : 15928€ - 26492€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,74 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :324 131 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :-141 131€ (-43.5%)
Marge achat-revente :44 041€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 406,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 488,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 922,12€
Coût de l'assurance :24 507,88€
Taxe foncière : 2 054,19€/an
Soit par mois : 171,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 711,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 450 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 650€
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 50€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 900€ = 23400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Rafraîchissement:400€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 542 €/an
Calcul : 1 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 090 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 980 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 248 €
Revenus locatifs : +20 542 €
Charges déductibles : -95 248 €
Résultat foncier Année 1 : -74 706 €(Déficit de 74 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 798 €/an
Revenus locatifs : +20 542 €
Charges déductibles : -12 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53306.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 542 €95 257 €9 773 €-74 716 €21 400 €53 316 €53 316 €
220 953 €12 552 €9 518 €8 400 €--44 915 €
321 372 €12 288 €9 254 €9 084 €--35 832 €
421 799 €12 015 €8 980 €9 785 €--26 047 €
522 235 €11 731 €8 697 €10 504 €--15 543 €
622 680 €11 438 €8 403 €11 242 €--4 301 €
723 134 €11 133 €8 099 €12 000 €---
823 596 €10 818 €7 784 €12 778 €---
924 068 €10 492 €7 458 €13 576 €---
1024 549 €10 154 €7 119 €14 395 €---
1125 040 €9 804 €6 769 €15 237 €---
1225 541 €9 441 €6 407 €16 100 €---
1326 052 €9 065 €6 031 €16 987 €---
1426 573 €8 676 €5 642 €17 897 €---
1527 105 €8 273 €5 238 €18 832 €---
1627 647 €7 855 €4 821 €19 792 €---
1728 200 €7 422 €4 388 €20 777 €---
1828 764 €6 974 €3 940 €21 789 €---
1929 339 €6 510 €3 475 €22 829 €---
2029 926 €6 029 €2 995 €23 897 €---
2130 524 €5 531 €2 496 €24 993 €---
2231 135 €5 015 €1 980 €26 120 €---
2331 757 €4 480 €1 446 €27 277 €---
2432 392 €3 927 €892 €28 466 €---
2533 040 €3 353 €318 €29 687 €---
TOTAL657 963 €300 235 €141 922 €357 728 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 314 €-6 420 €+10 734 €
2+4 314 €0 €+4 314 €
3+4 314 €0 €+4 314 €
4+4 314 €0 €+4 314 €
5+4 314 €0 €+4 314 €
6+4 314 €0 €+4 314 €
7+4 314 €+2 310 €+2 004 €
8+4 314 €+3 833 €+481 €
9+4 314 €+4 073 €+241 €
10+4 314 €+4 319 €-5 €
11+4 314 €+4 571 €-257 €
12+4 314 €+4 830 €-516 €
13+4 314 €+5 096 €-782 €
14+4 314 €+5 369 €-1 055 €
15+4 314 €+5 650 €-1 336 €
16+4 314 €+5 937 €-1 623 €
17+4 314 €+6 233 €-1 919 €
18+4 314 €+6 537 €-2 223 €
19+4 314 €+6 849 €-2 535 €
20+4 314 €+7 169 €-2 855 €
21+4 314 €+7 498 €-3 184 €
22+4 314 €+7 836 €-3 522 €
23+4 314 €+8 183 €-3 869 €
24+4 314 €+8 540 €-4 226 €
25+4 314 €+8 906 €-4 592 €
Total+107 850 €+107 318 €+532 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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