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Maison Bressuire

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface213
Coût Total280 090
Loyer Annuel20 542
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 859,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 213 m², 7 pièces, 1301 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption, référence Laforêt : 36280 Située à proximité du centre-ville de Bressuire, cette maison offrant un beau potentiel pour une vie de famille se compose d'une entrée desservant un double séjour avec cheminée, une cuisine avec espace repas, un bureau, trois chambres, une salle d'eau, une salle de bains et des Wc. A l'étage, vous trouverez deux chambres supplémentaires ainsi qu'un grenier aménageable. La maison dispose également d'un sous-sol complet, comprenant une salle de jeux, une buanderie avec Wc, une chaufferie, une cave et un garage pouvant accueillir deux véhicules. Le tout est implanté sur un terrain entièrement clôturé d'environ 1 300 m². Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Bressuire - Antonin Mathe (0.27 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.840844, -0.494289
Total : 280 090
Prix d'acquisition : 183 000
Travaux : 82 450
Valeur du bien : 265 450
Frais de notaire : 14 640
Coût estimé : 14 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1712€/mois
Loyer annuel estimé : 20542€/an
Fourchette totale : 1327€ - 2208€/mois
Fourchette annuelle : 15928€ - 26492€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,74 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :324 131
Prix d'achat :183 000
Décote à l'achat :-141 131 (-43.5%)
Marge achat-revente :44 041€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 406,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 488,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 922,12
Coût de l'assurance :24 507,88
Taxe foncière : 2 054,19€/an
Soit par mois : 171,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 711,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 450(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 650
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 50€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:23 400
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 900€ = 23400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Rafraîchissement:400
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 542 €/an
Calcul : 1 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 090 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 980 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 248
Revenus locatifs : +20 542
Charges déductibles : -95 248
Résultat foncier Année 1 : -74 706(Déficit de 74 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 306
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 798 €/an
Revenus locatifs : +20 542
Charges déductibles : -12 798
Résultat foncier Années 2+ : 7 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53306.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 54295 2579 773-74 71621 400 €53 316 €53 316 €
220 95312 5529 5188 400--44 915 €
321 37212 2889 2549 084--35 832 €
421 79912 0158 9809 785--26 047 €
522 23511 7318 69710 504--15 543 €
622 68011 4388 40311 242--4 301 €
723 13411 1338 09912 000---
823 59610 8187 78412 778---
924 06810 4927 45813 576---
1024 54910 1547 11914 395---
1125 0409 8046 76915 237---
1225 5419 4416 40716 100---
1326 0529 0656 03116 987---
1426 5738 6765 64217 897---
1527 1058 2735 23818 832---
1627 6477 8554 82119 792---
1728 2007 4224 38820 777---
1828 7646 9743 94021 789---
1929 3396 5103 47522 829---
2029 9266 0292 99523 897---
2130 5245 5312 49624 993---
2231 1355 0151 98026 120---
2331 7574 4801 44627 277---
2432 3923 92789228 466---
2533 0403 35331829 687---
TOTAL657 963300 235141 922357 72821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 728
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 314-6 420+10 734
2+4 3140+4 314
3+4 3140+4 314
4+4 3140+4 314
5+4 3140+4 314
6+4 3140+4 314
7+4 314+2 310+2 004
8+4 314+3 833+481
9+4 314+4 073+241
10+4 314+4 319-5
11+4 314+4 571-257
12+4 314+4 830-516
13+4 314+5 096-782
14+4 314+5 369-1 055
15+4 314+5 650-1 336
16+4 314+5 937-1 623
17+4 314+6 233-1 919
18+4 314+6 537-2 223
19+4 314+6 849-2 535
20+4 314+7 169-2 855
21+4 314+7 498-3 184
22+4 314+7 836-3 522
23+4 314+8 183-3 869
24+4 314+8 540-4 226
25+4 314+8 906-4 592
Total+107 850+107 318+532
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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