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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface92m²
Coût Total156 502€
Loyer Annuel10 461€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 085,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

Appartement 4 chambres à deux pas du centre-ville Idéalement situé à proximité immédiate du centre-ville . Cet appartement spacieux offre un beau potentiel pour une famille ou un projet d'investissement. Il se compose de : 4 chambres Une cuisine séparée Une salle d'eau Une cave Des travaux de décoration sont à prévoir, offrant la possibilité de personnaliser le bien selon vos goûts. Proche de toutes commodités (commerces, transports, écoles), cet appartement bénéficie d'un emplacement recherché. À visiter sans tarder ! pour tous renseignements veuillez contacter Annabelle GAUBEN 06X22X49X24X68

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 247 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/12/2025

Consommation énergie primaire : 252 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 252 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.306210, 4.059408
Total : 156 502€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 48 610€
Valeur du bien : 148 510€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10461€/an
Fourchette totale : 678€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 8131€ - 13457€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :408 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 819 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-33 919€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-22 683€ (-17.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 502€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 033,28€
Coût de l'assurance :13 693,93€
Taxe foncière : 1 046,06€/an
Soit par mois : 87,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, meuble vasque, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 610 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 461 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 502 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 457 €
Revenus locatifs : +10 461 €
Charges déductibles : -55 457 €
Résultat foncier Année 1 : -44 997 €(Déficit de 44 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 847 €/an
Revenus locatifs : +10 461 €
Charges déductibles : -6 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23596.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 461 €55 462 €5 258 €-45 002 €21 400 €23 602 €23 602 €
210 670 €6 713 €5 119 €3 957 €--19 644 €
310 883 €6 568 €4 974 €4 315 €--15 329 €
411 101 €6 419 €4 825 €4 682 €--10 647 €
511 323 €6 264 €4 670 €5 059 €--5 589 €
611 549 €6 104 €4 510 €5 445 €--144 €
711 780 €5 939 €4 345 €5 842 €---
812 016 €5 768 €4 174 €6 248 €---
912 256 €5 591 €3 997 €6 666 €---
1012 501 €5 407 €3 814 €7 094 €---
1112 751 €5 218 €3 624 €7 534 €---
1213 006 €5 022 €3 428 €7 985 €---
1313 267 €4 819 €3 225 €8 448 €---
1413 532 €4 609 €3 015 €8 923 €---
1513 803 €4 392 €2 798 €9 411 €---
1614 079 €4 167 €2 574 €9 911 €---
1714 360 €3 935 €2 341 €10 425 €---
1814 647 €3 695 €2 101 €10 953 €---
1914 940 €3 446 €1 852 €11 494 €---
2015 239 €3 189 €1 595 €12 050 €---
2115 544 €2 923 €1 329 €12 621 €---
2215 855 €2 647 €1 053 €13 208 €---
2316 172 €2 362 €769 €13 809 €---
2416 495 €2 068 €474 €14 428 €---
2516 825 €1 763 €169 €15 062 €---
TOTAL335 056 €164 489 €76 033 €170 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-6 420 €+8 617 €
2+2 197 €0 €+2 197 €
3+2 197 €0 €+2 197 €
4+2 197 €0 €+2 197 €
5+2 197 €0 €+2 197 €
6+2 197 €0 €+2 197 €
7+2 197 €+1 709 €+488 €
8+2 197 €+1 875 €+322 €
9+2 197 €+2 000 €+197 €
10+2 197 €+2 128 €+69 €
11+2 197 €+2 260 €-63 €
12+2 197 €+2 395 €-198 €
13+2 197 €+2 534 €-337 €
14+2 197 €+2 677 €-480 €
15+2 197 €+2 823 €-626 €
16+2 197 €+2 973 €-776 €
17+2 197 €+3 128 €-931 €
18+2 197 €+3 286 €-1 089 €
19+2 197 €+3 448 €-1 251 €
20+2 197 €+3 615 €-1 418 €
21+2 197 €+3 786 €-1 589 €
22+2 197 €+3 962 €-1 765 €
23+2 197 €+4 143 €-1 946 €
24+2 197 €+4 328 €-2 131 €
25+2 197 €+4 519 €-2 322 €
Total+54 925 €+51 170 €+3 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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