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Appartement à vendre

VilleAnnemasse (74)
Surface42m²
Coût Total131 658€
Loyer Annuel10 970€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 054 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 2 001,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 5/8 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, Pas de balcon

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. « Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire » A Annemasse, au sein d'une résidence affaire, appartement - 2 pièces meublé, d'une surface de 42.34 m², bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif Percevez 5438 € net de charges de loyer garanti/an soit 6.9 % de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : +33(0)2.40.26.33.88 / Josselin COMBAROPOULOS + 33(0)6.45.75.65.39 ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande.

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.189803, 6.236281
Total : 131 658€
Prix d'acquisition : 84 054€
Travaux : 40 880€
Valeur du bien : 124 934€
Frais de notaire : 6 724€
Coût estimé : 6 724€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 21.77€/m²/mois
Fourchette : 17.06€ - 27.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10970€/an
Fourchette totale : 716€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8597€ - 13997€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 421,09 €/m²
Basé sur :714 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 686 €
Prix d'achat :84 054 €
Décote à l'achat :-59 632€ (-41.5%)
Marge achat-revente :12 028€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 658€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 499,21€
Coût de l'assurance :11 520,07€
Taxe foncière : 1 096,97€/an
Soit par mois : 91,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage et des éléments sanitaires usés
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 880 €(973 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Chaudière à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€
  • Cuisine:16 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant placards et électroménager) = 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (incluant carrelage et éléments sanitaires) = 4000€
  • Chambres:3 180€
    Revêtement sol 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Peinture murs/plafond 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 420€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 970 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 658 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 014 €
Revenus locatifs : +10 970 €
Charges déductibles : -47 014 €
Résultat foncier Année 1 : -36 044 €(Déficit de 36 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 134 €/an
Revenus locatifs : +10 970 €
Charges déductibles : -6 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14644.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 054 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 635 €(65% de 84 054 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 987 €/an
Calcul : 54 635 € × 3,636% = 1 987 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 970 €47 019 €4 581 €-36 049 €21 400 €14 649 €14 649 €
211 189 €6 019 €4 461 €5 170 €--9 478 €
311 413 €5 895 €4 337 €5 518 €--3 960 €
411 641 €5 766 €4 209 €5 875 €---
511 874 €5 633 €4 076 €6 241 €---
612 111 €5 496 €3 938 €6 616 €---
712 354 €5 353 €3 795 €7 001 €---
812 601 €5 205 €3 647 €7 396 €---
912 853 €5 052 €3 494 €7 801 €---
1013 110 €4 894 €3 336 €8 216 €---
1113 372 €4 729 €3 172 €8 643 €---
1213 639 €4 559 €3 002 €9 080 €---
1313 912 €4 383 €2 825 €9 529 €---
1414 191 €4 201 €2 643 €9 990 €---
1514 474 €4 012 €2 454 €10 463 €---
1614 764 €3 816 €2 258 €10 948 €---
1715 059 €3 613 €2 055 €11 446 €---
1815 360 €3 403 €1 845 €11 957 €---
1915 667 €3 186 €1 628 €12 482 €---
2015 981 €2 960 €1 403 €13 021 €---
2116 300 €2 727 €1 169 €13 574 €---
2216 626 €2 485 €927 €14 141 €---
2316 959 €2 235 €677 €14 724 €---
2417 298 €1 975 €418 €15 323 €---
2517 644 €1 707 €149 €15 937 €---
TOTAL351 364 €146 324 €66 499 €205 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 304 €-6 420 €+8 724 €
2+2 304 €0 €+2 304 €
3+2 304 €0 €+2 304 €
4+2 304 €+574 €+1 730 €
5+2 304 €+1 872 €+432 €
6+2 304 €+1 985 €+319 €
7+2 304 €+2 100 €+204 €
8+2 304 €+2 219 €+85 €
9+2 304 €+2 340 €-36 €
10+2 304 €+2 465 €-161 €
11+2 304 €+2 593 €-289 €
12+2 304 €+2 724 €-420 €
13+2 304 €+2 859 €-555 €
14+2 304 €+2 997 €-693 €
15+2 304 €+3 139 €-835 €
16+2 304 €+3 284 €-980 €
17+2 304 €+3 434 €-1 130 €
18+2 304 €+3 587 €-1 283 €
19+2 304 €+3 745 €-1 441 €
20+2 304 €+3 906 €-1 602 €
21+2 304 €+4 072 €-1 768 €
22+2 304 €+4 242 €-1 938 €
23+2 304 €+4 417 €-2 113 €
24+2 304 €+4 597 €-2 293 €
25+2 304 €+4 781 €-2 477 €
Total+57 600 €+61 512 €+-3 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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