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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleDouchy (45)
Surface68m²
Coût Total130 520€
Loyer Annuel6 091€
Rentabilité4.67%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 014,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Maison de plain pied comprenant : entrée, séjour avec cheminée, cuisine, deux chambres, arriere cuisine, salle d'eau, wc. Garage. Atelier. Grand grenier aménageable. Double vitrage. Tout à l'égoût. Chauffage central. Jardin clos d'environ 150 m². Commerces à deux pas.

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Ville : Douchy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.955928, 3.069823
Total : 130 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6091€/an
Fourchette totale : 403€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4830€ - 7682€/an
Rentabilité brute :4.67%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 5.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 395,35 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 884 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-25 884€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-35 636€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 410,46€
Coût de l'assurance :11 420,50€
Taxe foncière : 609,12€/an
Soit par mois : 50,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 800€
    Isolation combles: 68 m² × 100€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douchy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 091 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 447 €
Revenus locatifs : +6 091 €
Charges déductibles : -61 447 €
Résultat foncier Année 1 : -55 356 €(Déficit de 55 356 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 956 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 447 €/an
Revenus locatifs : +6 091 €
Charges déductibles : -5 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33956.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 091 €61 451 €4 385 €-55 360 €21 400 €33 960 €33 960 €
26 213 €5 335 €4 269 €878 €--33 082 €
36 337 €5 214 €4 149 €1 123 €--31 959 €
46 464 €5 090 €4 024 €1 374 €--30 585 €
56 593 €4 961 €3 895 €1 632 €--28 953 €
66 725 €4 828 €3 762 €1 898 €--27 055 €
76 860 €4 690 €3 624 €2 170 €--24 885 €
86 997 €4 547 €3 481 €2 450 €--22 435 €
97 137 €4 399 €3 333 €2 738 €--19 698 €
107 280 €4 246 €3 180 €3 033 €--16 664 €
117 425 €4 088 €3 022 €3 337 €--13 328 €
127 574 €3 925 €2 859 €3 649 €---
137 725 €3 756 €2 690 €3 969 €---
147 880 €3 581 €2 515 €4 299 €---
158 037 €3 400 €2 334 €4 638 €---
168 198 €3 212 €2 146 €4 986 €---
178 362 €3 018 €1 953 €5 343 €---
188 529 €2 818 €1 752 €5 711 €---
198 700 €2 611 €1 545 €6 089 €---
208 874 €2 396 €1 330 €6 478 €---
219 051 €2 174 €1 108 €6 877 €---
229 232 €1 944 €879 €7 288 €---
239 417 €1 707 €641 €7 710 €---
249 605 €1 461 €395 €8 144 €---
259 797 €1 207 €141 €8 590 €---
TOTAL195 102 €146 059 €63 410 €49 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 279 €-6 420 €+7 699 €
2+1 279 €0 €+1 279 €
3+1 279 €0 €+1 279 €
4+1 279 €0 €+1 279 €
5+1 279 €0 €+1 279 €
6+1 279 €0 €+1 279 €
7+1 279 €0 €+1 279 €
8+1 279 €0 €+1 279 €
9+1 279 €0 €+1 279 €
10+1 279 €0 €+1 279 €
11+1 279 €0 €+1 279 €
12+1 279 €+1 095 €+184 €
13+1 279 €+1 191 €+88 €
14+1 279 €+1 290 €-11 €
15+1 279 €+1 391 €-112 €
16+1 279 €+1 496 €-217 €
17+1 279 €+1 603 €-324 €
18+1 279 €+1 713 €-434 €
19+1 279 €+1 827 €-548 €
20+1 279 €+1 943 €-664 €
21+1 279 €+2 063 €-784 €
22+1 279 €+2 186 €-907 €
23+1 279 €+2 313 €-1 034 €
24+1 279 €+2 443 €-1 164 €
25+1 279 €+2 577 €-1 298 €
Total+31 975 €+18 711 €+13 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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