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Maison 5 pièces 109 m²

Bien expiré
VilleChâtelliers-châteaumur, Flocellière, Meilleraie-tillay, Menomblet, Montournais, Pommeraie-sur-sèvre, Pouzauges, Réaumur, Saint-mesmin, Saint-michel-mont-mercure (85)
Surface109m²
Coût Total177 319€
Loyer Annuel11 452€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 110 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 918,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 109 m² - Maison 5 pièces 109 m²

Maison à rénover dans un village à 15 minutes des HERBIERS ! Sur 5770 m2 de terrain attenant avec dépendances, maison à rénover qui se compose d'une entrée sur pièce de vie, cuisine, wc, buanderie et salle d'eau. A l'étage 3 chambres et une salle de bains avec wc. Terrasse. Dépendances, garages et grand terrain. Toiture récente ! Prévoir des travaux ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont visibles sur le site Géorisques. WWW.georisques.gouv.fr  

Surface : 109 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/12/2025

Consommation énergie primaire : 254 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 762 € et 3 738 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châtelliers-châteaumur, Flocellière, Meilleraie-tillay, Menomblet, Montournais, Pommeraie-sur-sèvre, Pouzauges, Réaumur, Saint-mesmin, Saint-michel-mont-mercure
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Coordonnées : 46.817030, -0.849860
Total : 177 319€
Prix d'acquisition : 100 110€
Travaux : 69 200€
Valeur du bien : 169 310€
Frais de notaire : 8 009€
Coût estimé : 8 009€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11452€/an
Fourchette totale : 712€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 8539€ - 15359€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 319€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 915,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 193,37€
Coût de l'assurance :15 072,12€
Taxe foncière : 1 145,22€/an
Soit par mois : 95,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes et rafraîchissement des murs.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'éclairage.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 200 €(635 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Isolation:5 800€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 50€/m² = 5450€, Main d'œuvre: 350€.
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€. Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€. Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€. Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€. Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€. Main d'œuvre incluse.
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€. Main d'œuvre incluse.
  • Second œuvre général - Plomberie:10 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 10000€ = 10000€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région des zones rurales (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 452 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 319 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 654 €
Revenus locatifs : +11 452 €
Charges déductibles : -76 654 €
Résultat foncier Année 1 : -65 201 €(Déficit de 65 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 454 €/an
Revenus locatifs : +11 452 €
Charges déductibles : -7 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43801.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 110 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 072 €(65% de 100 110 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 366 €/an
Calcul : 65 072 € × 3,636% = 2 366 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 452 €76 659 €5 711 €-65 207 €21 400 €43 807 €43 807 €
211 681 €7 305 €5 557 €4 376 €--39 431 €
311 915 €7 145 €5 397 €4 770 €--34 661 €
412 153 €6 980 €5 232 €5 173 €--29 488 €
512 396 €6 810 €5 062 €5 586 €--23 902 €
612 644 €6 634 €4 886 €6 010 €--17 892 €
712 897 €6 452 €4 704 €6 445 €--11 447 €
813 155 €6 264 €4 516 €6 891 €--4 556 €
913 418 €6 070 €4 322 €7 348 €---
1013 686 €5 870 €4 122 €7 817 €---
1113 960 €5 663 €3 915 €8 298 €---
1214 239 €5 449 €3 701 €8 791 €---
1314 524 €5 228 €3 479 €9 297 €---
1414 815 €4 999 €3 251 €9 815 €---
1515 111 €4 763 €3 015 €10 348 €---
1615 413 €4 520 €2 771 €10 894 €---
1715 721 €4 268 €2 520 €11 454 €---
1816 036 €4 008 €2 260 €12 028 €---
1916 357 €3 739 €1 991 €12 618 €---
2016 684 €3 461 €1 713 €13 222 €---
2117 017 €3 174 €1 426 €13 843 €---
2217 358 €2 878 €1 130 €14 480 €---
2317 705 €2 572 €824 €15 133 €---
2418 059 €2 256 €508 €15 803 €---
2518 420 €1 929 €181 €16 491 €---
TOTAL366 818 €195 096 €82 193 €171 722 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 405 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 405 €-6 420 €+8 825 €
2+2 405 €0 €+2 405 €
3+2 405 €0 €+2 405 €
4+2 405 €0 €+2 405 €
5+2 405 €0 €+2 405 €
6+2 405 €0 €+2 405 €
7+2 405 €0 €+2 405 €
8+2 405 €0 €+2 405 €
9+2 405 €+838 €+1 567 €
10+2 405 €+2 345 €+60 €
11+2 405 €+2 489 €-84 €
12+2 405 €+2 637 €-232 €
13+2 405 €+2 789 €-384 €
14+2 405 €+2 945 €-540 €
15+2 405 €+3 104 €-699 €
16+2 405 €+3 268 €-863 €
17+2 405 €+3 436 €-1 031 €
18+2 405 €+3 608 €-1 203 €
19+2 405 €+3 785 €-1 380 €
20+2 405 €+3 967 €-1 562 €
21+2 405 €+4 153 €-1 748 €
22+2 405 €+4 344 €-1 939 €
23+2 405 €+4 540 €-2 135 €
24+2 405 €+4 741 €-2 336 €
25+2 405 €+4 947 €-2 542 €
Total+60 125 €+51 517 €+8 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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