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Vente appartement 5 pièces 88,7 m² Le Beausset (83330) - Superimmo

Bien expiré
VilleBeausset (83)
Surface89m²
Coût Total261 120€
Loyer Annuel13 964€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 123,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

LE BEAUSSET Appartement en duplex de type 5 de 105 m2 au sol (88,70 m2 en loi carrez) situé au 2ème et 3ème étage d'une maison de village.

Le logement comprend en premier niveau une pièce de vie avec cuisine ouverte, deux chambres, vestiaire, salle de bains et WC séparé. À l'étage supérieur, une grande pièce en partie mansardée avec salle de bains et WC, ainsi qu'une pièce annexe (bureau). Le tout donne accès à une terrasse Tropézienne de 10 m2 avec vue dégagée. Petite copropriété. Travaux à prévoir.

Ville : Beausset
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83330
Coordonnées : 43.197200, 5.802760
Total : 261 120€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 246 000€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.23€ - 16.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13964€/an
Fourchette totale : 911€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10926€ - 17846€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 284,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :76,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 361,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 358,65€
Coût de l'assurance :22 848,00€
Taxe foncière : 1 396,38€/an
Soit par mois : 116,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 477,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-313,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m² pour appartement)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (environ 8 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beausset (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 120 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 920 €
Revenus locatifs : +13 964 €
Charges déductibles : -67 920 €
Résultat foncier Année 1 : -53 956 €(Déficit de 53 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 920 €/an
Revenus locatifs : +13 964 €
Charges déductibles : -10 920 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32556.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 964 €67 928 €8 618 €-53 964 €21 400 €32 564 €32 564 €
214 243 €10 698 €8 387 €3 546 €--29 019 €
314 528 €10 459 €8 149 €4 069 €--24 950 €
414 819 €10 212 €7 902 €4 606 €--20 344 €
515 115 €9 958 €7 647 €5 157 €--15 187 €
615 417 €9 694 €7 384 €5 723 €--9 463 €
715 726 €9 421 €7 111 €6 304 €--3 159 €
816 040 €9 140 €6 829 €6 900 €---
916 361 €8 848 €6 538 €7 513 €---
1016 688 €8 547 €6 237 €8 141 €---
1117 022 €8 236 €5 925 €8 786 €---
1217 362 €7 914 €5 603 €9 449 €---
1317 709 €7 581 €5 270 €10 129 €---
1418 064 €7 237 €4 926 €10 827 €---
1518 425 €6 881 €4 570 €11 544 €---
1618 793 €6 513 €4 202 €12 281 €---
1719 169 €6 132 €3 822 €13 037 €---
1819 553 €5 739 €3 429 €13 814 €---
1919 944 €5 332 €3 022 €14 611 €---
2020 343 €4 912 €2 602 €15 431 €---
2120 749 €4 477 €2 167 €16 272 €---
2221 164 €4 028 €1 717 €17 137 €---
2321 588 €3 563 €1 253 €18 025 €---
2422 020 €3 082 €772 €18 937 €---
2522 460 €2 586 €275 €19 874 €---
TOTAL447 265 €239 116 €124 359 €208 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 932 €-6 420 €+9 352 €
2+2 932 €0 €+2 932 €
3+2 932 €0 €+2 932 €
4+2 932 €0 €+2 932 €
5+2 932 €0 €+2 932 €
6+2 932 €0 €+2 932 €
7+2 932 €0 €+2 932 €
8+2 932 €+1 122 €+1 810 €
9+2 932 €+2 254 €+678 €
10+2 932 €+2 442 €+490 €
11+2 932 €+2 636 €+296 €
12+2 932 €+2 835 €+97 €
13+2 932 €+3 039 €-107 €
14+2 932 €+3 248 €-316 €
15+2 932 €+3 463 €-531 €
16+2 932 €+3 684 €-752 €
17+2 932 €+3 911 €-979 €
18+2 932 €+4 144 €-1 212 €
19+2 932 €+4 383 €-1 451 €
20+2 932 €+4 629 €-1 697 €
21+2 932 €+4 882 €-1 950 €
22+2 932 €+5 141 €-2 209 €
23+2 932 €+5 407 €-2 475 €
24+2 932 €+5 681 €-2 749 €
25+2 932 €+5 962 €-3 030 €
Total+73 300 €+62 445 €+10 855 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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