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Appartement 3 pièces 68 m²

VilleFleury-les-Aubrais (45)
Surface68m²
Coût Total163 174€
Loyer Annuel9 539€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-371€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 111 180 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 635 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 68 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial BASSEVILE et associée vous proposent : Appartement à vendre - FLEURY LES AUBRAIS (45400)

Quartier "Lamballe", Dans résidence (1972), Appartement T3 (68,11 m²) situé au 1er étage sans ascenseur, comprenant: Entrée, débarras, séjour, cuisine équipée, 2 chambres, salle-de-bains, wc, débarras, loggia fermée. En Annexes: Parking extérieur privatif, cave, séchoir. Chauffage collectif. Diagnostic Energétique : Classe "D". Charges de Copropriété annuelles: 2765 Euros (syndic, entretien espaces verts et parties communes, chauffage, eau froide et eau chaude, quote-part assurance immeuble). Prévoir travaux de rénovation (remise aux normes électricité, rénovation huisseries, décoration ...)

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude BASSEVILE et associée - Notaires à Orléans - N° SIRET : 77550897100014

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Surface : 68 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/02/2026

Ville : Fleury-les-Aubrais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45400
Coordonnées : 47.934180, 1.933869
Total : 163 174€
Prix d'acquisition : 111 180€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 154 280€
Frais de notaire : 8 894€
Coût estimé : 8 894€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9539€/an
Fourchette totale : 665€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7984€ - 11397€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 574 €
Prix d'achat :111 180 €
Décote à l'achat :-14 394€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-37 600€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 174€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 274,73€
Coût de l'assurance :14 277,72€
Taxe foncière : 953,90€/an
Soit par mois : 79,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,42€/mois
Soit par an : 2 765,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 794,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 165,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-370,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par un système plus performant (ex: chaudière à condensation) si nécessaire.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de moderniser la cuisine
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleury-les-Aubrais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 539 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 174 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 765 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 867 €
Revenus locatifs : +9 539 €
Charges déductibles : -52 867 €
Résultat foncier Année 1 : -43 328 €(Déficit de 43 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 767 €/an
Revenus locatifs : +9 539 €
Charges déductibles : -9 767 €
Résultat foncier Années 2+ : -228 €/an(Déficit de 228 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21928.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 180 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 267 €(65% de 111 180 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 628 €/an
Calcul : 72 267 € × 3,636% = 2 628 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 539 €52 873 €5 483 €-43 334 €21 400 €21 934 €21 934 €
29 730 €9 627 €5 337 €103 €--21 831 €
39 924 €9 477 €5 186 €448 €--21 383 €
410 123 €9 321 €5 031 €802 €--20 581 €
510 325 €9 160 €4 869 €1 166 €--19 415 €
610 532 €8 993 €4 703 €1 539 €--17 876 €
710 742 €8 820 €4 530 €1 922 €--15 954 €
810 957 €8 642 €4 352 €2 316 €--13 638 €
911 176 €8 457 €4 167 €2 719 €--10 919 €
1011 400 €8 266 €3 976 €3 134 €--7 785 €
1111 628 €8 069 €3 778 €3 559 €--4 226 €
1211 861 €7 864 €3 574 €3 996 €---
1312 098 €7 653 €3 363 €4 445 €---
1412 340 €7 434 €3 144 €4 906 €---
1512 587 €7 207 €2 917 €5 379 €---
1612 838 €6 973 €2 683 €5 865 €---
1713 095 €6 731 €2 441 €6 364 €---
1813 357 €6 480 €2 190 €6 876 €---
1913 624 €6 221 €1 931 €7 403 €---
2013 897 €5 953 €1 663 €7 944 €---
2114 174 €5 675 €1 385 €8 499 €---
2214 458 €5 388 €1 098 €9 070 €---
2314 747 €5 091 €801 €9 656 €---
2415 042 €4 784 €494 €10 258 €---
2515 343 €4 466 €176 €10 877 €---
TOTAL305 538 €229 626 €79 275 €75 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 003 €-6 420 €+8 423 €
2+2 003 €0 €+2 003 €
3+2 003 €0 €+2 003 €
4+2 003 €0 €+2 003 €
5+2 003 €0 €+2 003 €
6+2 003 €0 €+2 003 €
7+2 003 €0 €+2 003 €
8+2 003 €0 €+2 003 €
9+2 003 €0 €+2 003 €
10+2 003 €0 €+2 003 €
11+2 003 €0 €+2 003 €
12+2 003 €+1 199 €+804 €
13+2 003 €+1 334 €+669 €
14+2 003 €+1 472 €+531 €
15+2 003 €+1 614 €+389 €
16+2 003 €+1 759 €+244 €
17+2 003 €+1 909 €+94 €
18+2 003 €+2 063 €-60 €
19+2 003 €+2 221 €-218 €
20+2 003 €+2 383 €-380 €
21+2 003 €+2 550 €-547 €
22+2 003 €+2 721 €-718 €
23+2 003 €+2 897 €-894 €
24+2 003 €+3 077 €-1 074 €
25+2 003 €+3 263 €-1 260 €
Total+50 075 €+24 041 €+26 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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