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Appartement 2 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleColmar (68)
Surface62m²
Coût Total108 690€
Loyer Annuel10 630€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 193,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3/4 pièces 63 m²

Appartement de 3/4 pièces de 63 m². Appartement à proximité immédiate de l'hôpital Pasteur (rue du docteur A. Schweitzer)

Copropriété en difficulté

Au 4 ème étage d'une copropriété sans ascenseur, cet appartement entièrement rénové en 2025 vous offre une lumineuse pièce de vie, deux chambres à coucher, un bureau, une cuisine indépendante aménagée et équipée, une salle d'eau, un W.C séparé.

Fort potentiel après travaux de rénovation énergétique imminents, que ce soit pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif.

Une cave complète l'ensemble.

Contactez nous afin d'étudier votre projet et programmer une visite. Référence agence : 18687 Référence annonce : V4EX-VYZ-5W9 Date de réalisation du diagnostic : 15/11/2022 Prix hors honoraires : 68 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 775 € et 2 401 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Colmar
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68000
Coordonnées : 48.107964, 7.340505
Total : 108 690€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 28 770€
Valeur du bien : 102 770€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 14.29€/m²/mois
Fourchette : 11.45€ - 17.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10630€/an
Fourchette totale : 710€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8520€ - 13261€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.84% - 12.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 457,35€
Coût de l'assurance :9 510,38€
Taxe foncière : 1 062,95€/an
Soit par mois : 88,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 885,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 770 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 350€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 4850€ + Installation: 6000€ = 10500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 800€ par fenêtre × 6 = 4800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:5 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Installation: 700€ = 3200€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colmar (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 630 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 690 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 840 €
Revenus locatifs : +10 630 €
Charges déductibles : -33 840 €
Résultat foncier Année 1 : -23 211 €(Déficit de 23 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 070 €/an
Revenus locatifs : +10 630 €
Charges déductibles : -5 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1810.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 630 €33 844 €3 630 €-23 214 €21 400 €1 814 €1 814 €
210 842 €4 977 €3 534 €5 865 €---
311 059 €4 877 €3 434 €6 182 €---
411 280 €4 774 €3 330 €6 506 €---
511 506 €4 667 €3 223 €6 839 €---
611 736 €4 556 €3 113 €7 180 €---
711 971 €4 442 €2 998 €7 529 €---
812 210 €4 323 €2 880 €7 887 €---
912 454 €4 201 €2 758 €8 253 €---
1012 703 €4 074 €2 631 €8 629 €---
1112 957 €3 943 €2 500 €9 014 €---
1213 216 €3 808 €2 365 €9 409 €---
1313 481 €3 668 €2 224 €9 813 €---
1413 750 €3 523 €2 080 €10 228 €---
1514 025 €3 373 €1 930 €10 652 €---
1614 306 €3 218 €1 775 €11 088 €---
1714 592 €3 058 €1 614 €11 534 €---
1814 884 €2 892 €1 448 €11 992 €---
1915 182 €2 720 €1 277 €12 461 €---
2015 485 €2 543 €1 099 €12 942 €---
2115 795 €2 359 €916 €13 436 €---
2216 111 €2 169 €726 €13 941 €---
2316 433 €1 973 €530 €14 460 €---
2416 762 €1 770 €327 €14 992 €---
2517 097 €1 560 €116 €15 537 €---
TOTAL340 467 €117 312 €52 457 €223 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 232 €-6 420 €+8 652 €
2+2 232 €+1 215 €+1 017 €
3+2 232 €+1 855 €+377 €
4+2 232 €+1 952 €+280 €
5+2 232 €+2 052 €+180 €
6+2 232 €+2 154 €+78 €
7+2 232 €+2 259 €-27 €
8+2 232 €+2 366 €-134 €
9+2 232 €+2 476 €-244 €
10+2 232 €+2 589 €-357 €
11+2 232 €+2 704 €-472 €
12+2 232 €+2 823 €-591 €
13+2 232 €+2 944 €-712 €
14+2 232 €+3 068 €-836 €
15+2 232 €+3 196 €-964 €
16+2 232 €+3 326 €-1 094 €
17+2 232 €+3 460 €-1 228 €
18+2 232 €+3 598 €-1 366 €
19+2 232 €+3 738 €-1 506 €
20+2 232 €+3 883 €-1 651 €
21+2 232 €+4 031 €-1 799 €
22+2 232 €+4 182 €-1 950 €
23+2 232 €+4 338 €-2 106 €
24+2 232 €+4 498 €-2 266 €
25+2 232 €+4 661 €-2 429 €
Total+55 800 €+66 947 €+-11 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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