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Maison à vendre

VilleChaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves (41)
Surface118m²
Coût Total170 368€
Loyer Annuel12 033€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 108 600 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 920,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres

Maison de bourg comprenant au rez de chaussée (ancien commerce) : Boutique, dégagement, chambre froide, bureau avec lavabo et accès cour intérieur, cave. Au 1er étage : séjour, cuisine, wc. Au 2ème étage : palier, deux chambres, salle de bains et wc. Le tout sur une parcelle de 63m².

Ville : Chaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.525420, 1.232243
Total : 170 368€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 53 080€
Valeur du bien : 161 680€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12033€/an
Fourchette totale : 818€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 9819€ - 14747€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 493,22 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 199 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-185 599€ (-63.1%)
Marge achat-revente :123 831€ (42.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 368€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :49,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 875,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 353,37€
Coût de l'assurance :14 907,20€
Taxe foncière : 1 203,32€/an
Soit par mois : 100,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 002,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et carrelage au sol
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 080 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 080€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 60€/m² = 7080€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chaumont-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 033 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 368 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 260 €
Revenus locatifs : +12 033 €
Charges déductibles : -60 260 €
Résultat foncier Année 1 : -48 227 €(Déficit de 48 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 180 €/an
Revenus locatifs : +12 033 €
Charges déductibles : -7 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26826.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 033 €60 265 €5 386 €-48 232 €21 400 €26 832 €26 832 €
212 274 €7 039 €5 239 €5 235 €--21 597 €
312 519 €6 887 €5 087 €5 632 €--15 964 €
412 770 €6 730 €4 931 €6 039 €--9 925 €
513 025 €6 569 €4 769 €6 456 €--3 469 €
613 286 €6 402 €4 602 €6 884 €---
713 551 €6 229 €4 430 €7 322 €---
813 822 €6 052 €4 252 €7 771 €---
914 099 €5 868 €4 068 €8 231 €---
1014 381 €5 678 €3 879 €8 703 €---
1114 668 €5 482 €3 683 €9 186 €---
1214 962 €5 280 €3 481 €9 682 €---
1315 261 €5 071 €3 272 €10 190 €---
1415 566 €4 856 €3 056 €10 710 €---
1515 878 €4 633 €2 834 €11 244 €---
1616 195 €4 404 €2 604 €11 792 €---
1716 519 €4 166 €2 367 €12 353 €---
1816 849 €3 921 €2 122 €12 928 €---
1917 186 €3 669 €1 869 €13 518 €---
2017 530 €3 407 €1 608 €14 123 €---
2117 881 €3 138 €1 338 €14 743 €---
2218 238 €2 860 €1 060 €15 379 €---
2318 603 €2 572 €773 €16 031 €---
2418 975 €2 276 €476 €16 700 €---
2519 355 €1 969 €170 €17 385 €---
TOTAL385 428 €175 424 €77 353 €210 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 527 €-6 420 €+8 947 €
2+2 527 €0 €+2 527 €
3+2 527 €0 €+2 527 €
4+2 527 €0 €+2 527 €
5+2 527 €0 €+2 527 €
6+2 527 €+1 025 €+1 502 €
7+2 527 €+2 197 €+330 €
8+2 527 €+2 331 €+196 €
9+2 527 €+2 469 €+58 €
10+2 527 €+2 611 €-84 €
11+2 527 €+2 756 €-229 €
12+2 527 €+2 904 €-377 €
13+2 527 €+3 057 €-530 €
14+2 527 €+3 213 €-686 €
15+2 527 €+3 373 €-846 €
16+2 527 €+3 537 €-1 010 €
17+2 527 €+3 706 €-1 179 €
18+2 527 €+3 878 €-1 351 €
19+2 527 €+4 055 €-1 528 €
20+2 527 €+4 237 €-1 710 €
21+2 527 €+4 423 €-1 896 €
22+2 527 €+4 614 €-2 087 €
23+2 527 €+4 809 €-2 282 €
24+2 527 €+5 010 €-2 483 €
25+2 527 €+5 216 €-2 689 €
Total+63 175 €+63 001 €+174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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