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Détails du bien

VilleBrie (09)
Surface170m²
Coût Total200 080€
Loyer Annuel17 911€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 579,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

MAISON MITOYENNE AVEC VUE DÉGAGÉE

Maison de village avec fort potentiel proche de Saverdun Située dans un charmant petit village à proximité de Saverdun, cette maison offre de belles possibilités d'aménagement et un fort potentiel d'investissement. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'un salon-salle à manger, ainsi que d'une cuisine séparée avec accès direct au jardin, idéal pour profiter des beaux jours. À l'étage, vous trouverez trois chambres ainsi qu'une salle de bain avec WC. Un véritable atout : la possibilité de créer un deuxième logement, parfait pour un projet locatif, une activité indépendante ou pour accueillir famille et amis. La maison dispose de double vitrage, mais des travaux de rénovation sont à prévoir, ainsi qu'un assainissement à remettre aux normes, offrant l'opportunité de personnaliser entièrement le bien selon vos envies. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - ROUSSEAU Muriel - Agent commercial - RSAC N° 982 640 260 - 06 44 24 13 28 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Brie
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09700
Total : 200 080€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 93 700€
Valeur du bien : 192 200€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.78€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1493€/mois
Loyer annuel estimé : 17911€/an
Fourchette totale : 1199€ - 1858€/mois
Fourchette annuelle : 14386€ - 22301€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 616,92 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :274 876 €
Prix d'achat :98 500 €
Décote à l'achat :-176 376€ (-64.2%)
Marge achat-revente :74 796€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 033,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 061,24€
Coût de l'assurance :17 006,80€
Taxe foncière : 1 791,10€/an
Soit par mois : 149,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 492,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :309,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du sol en carrelage usé, peinture des murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du sol en carrelage usé, peinture des murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de l'assainissement.
Quantité: 1 système
Raison: Nécessaire pour conformité aux normes en vigueur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 700 €(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:13 600€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 200€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:21 600€
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 600€/m² = 21600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 911 €/an
Calcul : 1 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 629 €
Revenus locatifs : +17 911 €
Charges déductibles : -102 629 €
Résultat foncier Année 1 : -84 718 €(Déficit de 84 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 929 €/an
Revenus locatifs : +17 911 €
Charges déductibles : -8 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63318.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 911 €102 636 €6 464 €-84 725 €21 400 €63 325 €63 325 €
218 269 €8 761 €6 290 €9 508 €--53 816 €
318 635 €8 581 €6 109 €10 054 €--43 762 €
419 007 €8 394 €5 923 €10 613 €--33 149 €
519 387 €8 201 €5 730 €11 186 €--21 963 €
619 775 €8 002 €5 531 €11 773 €--10 190 €
720 171 €7 797 €5 325 €12 374 €---
820 574 €7 584 €5 113 €12 990 €---
920 986 €7 365 €4 893 €13 621 €---
1021 405 €7 138 €4 667 €14 267 €---
1121 833 €6 904 €4 432 €14 930 €---
1222 270 €6 662 €4 190 €15 608 €---
1322 716 €6 411 €3 940 €16 304 €---
1423 170 €6 153 €3 682 €17 017 €---
1523 633 €5 886 €3 415 €17 747 €---
1624 106 €5 610 €3 139 €18 496 €---
1724 588 €5 325 €2 854 €19 263 €---
1825 080 €5 031 €2 559 €20 049 €---
1925 581 €4 726 €2 255 €20 855 €---
2026 093 €4 412 €1 941 €21 681 €---
2126 615 €4 087 €1 616 €22 528 €---
2227 147 €3 752 €1 280 €23 396 €---
2327 690 €3 405 €933 €24 285 €---
2428 244 €3 047 €575 €25 197 €---
2528 809 €2 676 €205 €26 132 €---
TOTAL573 696 €248 546 €93 061 €325 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 761 €-6 420 €+10 181 €
2+3 761 €0 €+3 761 €
3+3 761 €0 €+3 761 €
4+3 761 €0 €+3 761 €
5+3 761 €0 €+3 761 €
6+3 761 €0 €+3 761 €
7+3 761 €+655 €+3 106 €
8+3 761 €+3 897 €-136 €
9+3 761 €+4 086 €-325 €
10+3 761 €+4 280 €-519 €
11+3 761 €+4 479 €-718 €
12+3 761 €+4 683 €-922 €
13+3 761 €+4 891 €-1 130 €
14+3 761 €+5 105 €-1 344 €
15+3 761 €+5 324 €-1 563 €
16+3 761 €+5 549 €-1 788 €
17+3 761 €+5 779 €-2 018 €
18+3 761 €+6 015 €-2 254 €
19+3 761 €+6 257 €-2 496 €
20+3 761 €+6 504 €-2 743 €
21+3 761 €+6 758 €-2 997 €
22+3 761 €+7 019 €-3 258 €
23+3 761 €+7 286 €-3 525 €
24+3 761 €+7 559 €-3 798 €
25+3 761 €+7 840 €-4 079 €
Total+94 025 €+97 545 €+-3 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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