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Appartement 4 pièces 77 m²

VilleBordeaux (33)
Surface77
Coût Total165 878
Loyer Annuel13 315
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 924 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 713,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T3bis - BORDEAUX Lac

Découvrez à Bordeaux Lac, Avenue Laroque, ce T3bis en face de la ligne de tramway C. Devenez propriétaire grâce au BRS à des prix attractifs sous conditions de ressources, pour votre résidence principale. Profitez d'un cadre de vie agréable à Bordeaux, proche des écoles, des commerces. Venez découvrir un appartement de 77.29 m², comprenant 2 chambres, un séjour, cuisine séparée, situé au 4ième étage avec ascenseur, dans une résidence datant des années 1970 venant d'être réhabilitée.

Profitez de frais de notaires réduits sans frais d'agence !

Redevance mensuelle : 115.94 € Frais de copropriété estimés : 2 880 €/an

Dispositif de vente en Bail Réel Solidaire (BRS) soumis à des plafonds de ressources. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ***. Le délai de remise des offres d'achat prioritaires (1 mois à compter de la dernière publicité légale), le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L 443-11 et suivant du CCH.

Pour tout renseignement, contact : Madame Cassiopée MESNIER au [Coordonnées masquées] – mail : [Coordonnées masquées] – *** Référence annonce : 043740 Date de réalisation du diagnostic : 14/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33300
Coordonnées : 44.872060, -0.573959
Total : 165 878
Prix d'acquisition : 131 924
Travaux : 23 400
Valeur du bien : 155 324
Frais de notaire : 10 554
Coût estimé : 10 554
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13315€/an
Fourchette totale : 813€ - 1515€/mois
Fourchette annuelle : 9752€ - 18180€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 486,61 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 469
Prix d'achat :131 924
Décote à l'achat :-136 545 (-50.9%)
Marge achat-revente :102 591€ (38.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 878
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 858,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 058,15
Coût de l'assurance :11 611,46
Taxe foncière : 1 331,54€/an
Soit par mois : 110,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 115,94€/mois
Soit par an : 1 391,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 109,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol en parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 000
    Peinture murs/plafond 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux. Main d'œuvre incluse. Les coûts de rénovation de cuisine et salle de bain sont basés sur des estimations réalistes pour une rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 315 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 878 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 391 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 122
Revenus locatifs : +13 315
Charges déductibles : -32 122
Résultat foncier Année 1 : -18 807(Déficit de 18 807 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 107
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 722 €/an
Revenus locatifs : +13 315
Charges déductibles : -8 722
Résultat foncier Années 2+ : 4 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8107.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 924
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 751(65% de 131 924 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 118 €/an
Calcul : 85 751 € × 3,636% = 3 118
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 31532 1285 541-18 81210 700 €8 112 €8 112 €
213 5828 5805 3935 001--3 111 €
313 8538 4285 2405 426---
414 1308 2705 0835 860---
514 4138 1074 9196 306---
614 7017 9384 7516 763---
714 9957 7634 5767 232---
815 2957 5834 3957 713---
915 6017 3964 2098 205---
1015 9137 2034 0158 711---
1116 2317 0033 8159 229---
1216 5566 7963 6099 760---
1316 8876 5823 39510 305---
1417 2256 3613 17410 864---
1517 5696 1322 94511 437---
1617 9215 8962 70812 025---
1718 2795 6512 46412 628---
1818 6455 3982 21013 247---
1919 0185 1361 94913 882---
2019 3984 8651 67814 533---
2119 7864 5851 39815 201---
2220 1824 2951 10815 886---
2320 5853 99680816 590---
2420 9973 68649817 311---
2521 4173 36517818 052---
TOTAL426 495183 14080 058243 35510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 355
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 796-3 210+6 006
2+2 7960+2 796
3+2 796+694+2 102
4+2 796+1 758+1 038
5+2 796+1 892+904
6+2 796+2 029+767
7+2 796+2 170+626
8+2 796+2 314+482
9+2 796+2 462+334
10+2 796+2 613+183
11+2 796+2 769+27
12+2 796+2 928-132
13+2 796+3 091-295
14+2 796+3 259-463
15+2 796+3 431-635
16+2 796+3 608-812
17+2 796+3 788-992
18+2 796+3 974-1 178
19+2 796+4 165-1 369
20+2 796+4 360-1 564
21+2 796+4 560-1 764
22+2 796+4 766-1 970
23+2 796+4 977-2 181
24+2 796+5 193-2 397
25+2 796+5 416-2 620
Total+69 900+73 007+-3 107
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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