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Appartement 5 pièces 98 m²

VilleCholet (49)
Surface98m²
Coût Total212 932€
Loyer Annuel12 866€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 400 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 483,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 98 m²

A VENDRE : Appartement T4 de 98.29m² - Investissement Locatif Idéal pour les investisseurs ! T4 comprenant une entrée, un dégagement, 3 chambres, une cuisine avec coin repas, un séjour, une salle d'eau, WC, une véranda, une terrasse et un jardin.

Locataire en place avec un loyer annuel hors charges de 8 400 €.

Rèf : 2917 DPE : E Honoraire charges acquéreur

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/10/2025

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 120 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 170 € et 3 020 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.057804, -0.860961
Total : 212 932€
Prix d'acquisition : 145 400€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 201 300€
Frais de notaire : 11 632€
Coût estimé : 11 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12866€/an
Fourchette totale : 832€ - 1381€/mois
Fourchette annuelle : 9987€ - 16576€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,91 €/m²
Basé sur :143 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 709 €
Prix d'achat :145 400 €
Décote à l'achat :-20 309€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-47 223€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 038,97€
Coût de l'assurance :18 631,55€
Taxe foncière : 1 286,64€/an
Soit par mois : 107,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 072,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 209,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:21 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 1000€ par fenêtre = 10000€ + Main d'œuvre: 500€ = 10500€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 4000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 30 m²: 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m²: 40€/m² = 1200€ = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 40€/m² = 1000€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 866 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 932 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 805 €
Revenus locatifs : +12 866 €
Charges déductibles : -64 805 €
Résultat foncier Année 1 : -51 938 €(Déficit de 51 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 905 €/an
Revenus locatifs : +12 866 €
Charges déductibles : -8 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30538.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 510 €(65% de 145 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 437 €/an
Calcul : 94 510 € × 3,636% = 3 437 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 866 €64 811 €6 879 €-51 945 €21 400 €30 545 €30 545 €
213 124 €8 725 €6 694 €4 398 €--26 147 €
313 386 €8 533 €6 502 €4 853 €--21 294 €
413 654 €8 335 €6 303 €5 319 €--15 975 €
513 927 €8 130 €6 098 €5 797 €--10 178 €
614 206 €7 918 €5 886 €6 287 €--3 891 €
714 490 €7 699 €5 667 €6 790 €---
814 779 €7 473 €5 441 €7 306 €---
915 075 €7 240 €5 208 €7 835 €---
1015 377 €6 998 €4 966 €8 378 €---
1115 684 €6 749 €4 717 €8 935 €---
1215 998 €6 491 €4 459 €9 506 €---
1316 318 €6 225 €4 193 €10 093 €---
1416 644 €5 950 €3 918 €10 694 €---
1516 977 €5 666 €3 634 €11 311 €---
1617 317 €5 372 €3 340 €11 944 €---
1717 663 €5 069 €3 037 €12 594 €---
1818 016 €4 756 €2 724 €13 261 €---
1918 376 €4 432 €2 400 €13 945 €---
2018 744 €4 097 €2 065 €14 647 €---
2119 119 €3 751 €1 720 €15 367 €---
2219 501 €3 394 €1 362 €16 107 €---
2319 891 €3 025 €993 €16 866 €---
2420 289 €2 644 €612 €17 645 €---
2520 695 €2 250 €218 €18 445 €---
TOTAL412 116 €205 737 €99 039 €206 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 702 €-6 420 €+9 122 €
2+2 702 €0 €+2 702 €
3+2 702 €0 €+2 702 €
4+2 702 €0 €+2 702 €
5+2 702 €0 €+2 702 €
6+2 702 €0 €+2 702 €
7+2 702 €+870 €+1 832 €
8+2 702 €+2 192 €+510 €
9+2 702 €+2 351 €+351 €
10+2 702 €+2 513 €+189 €
11+2 702 €+2 681 €+21 €
12+2 702 €+2 852 €-150 €
13+2 702 €+3 028 €-326 €
14+2 702 €+3 208 €-506 €
15+2 702 €+3 393 €-691 €
16+2 702 €+3 583 €-881 €
17+2 702 €+3 778 €-1 076 €
18+2 702 €+3 978 €-1 276 €
19+2 702 €+4 183 €-1 481 €
20+2 702 €+4 394 €-1 692 €
21+2 702 €+4 610 €-1 908 €
22+2 702 €+4 832 €-2 130 €
23+2 702 €+5 060 €-2 358 €
24+2 702 €+5 294 €-2 592 €
25+2 702 €+5 533 €-2 831 €
Total+67 550 €+61 914 €+5 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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