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Appartement 6 pièces 125 m2

VilleBesançon (25)
Surface125m²
Coût Total231 000€
Loyer Annuel16 746€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 680 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : appartement spacieux très lumineux au dernier étage d’une petite copropriété quartier bas de Montrapon (Besançon). Grande pièce de vie, 2 balcons, 5 chambres, bon état général. 1 cave, 2 greniers, 1 garage. Quartier dynamique proche commerces, gare, universités, école, collège. Possibilité de faire 2 appartements pour investisseur.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.244970, 6.011900
Total : 231 000€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 214 200€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16746€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1782€/mois
Fourchette annuelle : 13115€ - 21382€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 068,85 €/m²
Basé sur :577 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 606 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-48 606€ (-18.8%)
Marge achat-revente :27 606€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 223,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 932,13€
Coût de l'assurance :20 212,50€
Taxe foncière : 1 674,58€/an
Soit par mois : 139,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 363,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - peinture en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus dans le coût de peinture.
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon. Les coûts de peinture incluent la fourniture et la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 746 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 667 €
Revenus locatifs : +16 746 €
Charges déductibles : -14 667 €
Résultat foncier Année 1 : 2 079 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 467 €/an
Revenus locatifs : +16 746 €
Charges déductibles : -10 467 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 279 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 746 €14 674 €7 991 €2 072 €---
217 081 €10 265 €7 782 €6 816 €---
317 422 €10 048 €7 565 €7 374 €---
417 771 €9 824 €7 341 €7 947 €---
518 126 €9 591 €7 108 €8 535 €---
618 489 €9 350 €6 867 €9 138 €---
718 858 €9 101 €6 618 €9 757 €---
819 236 €8 843 €6 360 €10 393 €---
919 620 €8 575 €6 092 €11 045 €---
1020 013 €8 299 €5 815 €11 714 €---
1120 413 €8 012 €5 529 €12 401 €---
1220 821 €7 715 €5 232 €13 106 €---
1321 238 €7 407 €4 924 €13 830 €---
1421 662 €7 089 €4 606 €14 573 €---
1522 096 €6 759 €4 276 €15 336 €---
1622 538 €6 418 €3 935 €16 120 €---
1722 988 €6 064 €3 581 €16 924 €---
1823 448 €5 698 €3 215 €17 750 €---
1923 917 €5 319 €2 836 €18 598 €---
2024 395 €4 926 €2 443 €19 469 €---
2124 883 €4 519 €2 036 €20 364 €---
2225 381 €4 098 €1 615 €21 283 €---
2325 889 €3 662 €1 179 €22 227 €---
2426 406 €3 210 €727 €23 196 €---
2526 935 €2 743 €260 €24 192 €---
TOTAL536 372 €182 209 €115 932 €354 163 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 517 €+621 €+2 896 €
2+3 517 €+2 045 €+1 472 €
3+3 517 €+2 212 €+1 305 €
4+3 517 €+2 384 €+1 133 €
5+3 517 €+2 561 €+956 €
6+3 517 €+2 742 €+775 €
7+3 517 €+2 927 €+590 €
8+3 517 €+3 118 €+399 €
9+3 517 €+3 313 €+204 €
10+3 517 €+3 514 €+3 €
11+3 517 €+3 720 €-203 €
12+3 517 €+3 932 €-415 €
13+3 517 €+4 149 €-632 €
14+3 517 €+4 372 €-855 €
15+3 517 €+4 601 €-1 084 €
16+3 517 €+4 836 €-1 319 €
17+3 517 €+5 077 €-1 560 €
18+3 517 €+5 325 €-1 808 €
19+3 517 €+5 580 €-2 063 €
20+3 517 €+5 841 €-2 324 €
21+3 517 €+6 109 €-2 592 €
22+3 517 €+6 385 €-2 868 €
23+3 517 €+6 668 €-3 151 €
24+3 517 €+6 959 €-3 442 €
25+3 517 €+7 258 €-3 741 €
Total+87 925 €+106 249 €+-18 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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