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Détails du bien

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface70m²
Coût Total144 860€
Loyer Annuel8 667€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 144 860€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 39 020€
Valeur du bien : 137 020€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8667€/an
Fourchette totale : 577€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6921€ - 10854€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 000 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-77 000€ (-44.0%)
Marge achat-revente :30 140€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 758,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 377,25€
Coût de l'assurance :12 313,10€
Taxe foncière : 866,71€/an
Soit par mois : 72,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs des chambres nécessitent un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture du hall d'entrée
Quantité: 3 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 020 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Hall d'entrée - Peinture:120€
    Peinture hall d'entrée: 3 m² × 40€/m² = 120€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 667 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 242 €
Revenus locatifs : +8 667 €
Charges déductibles : -45 242 €
Résultat foncier Année 1 : -36 575 €(Déficit de 36 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 222 €/an
Revenus locatifs : +8 667 €
Charges déductibles : -6 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 445 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15174.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 667 €45 247 €4 867 €-36 579 €21 400 €15 179 €15 179 €
28 840 €6 097 €4 738 €2 743 €--12 436 €
39 017 €5 964 €4 604 €3 054 €--9 383 €
49 198 €5 825 €4 466 €3 372 €--6 010 €
59 382 €5 682 €4 323 €3 699 €--2 311 €
69 569 €5 534 €4 175 €4 035 €---
79 761 €5 381 €4 022 €4 380 €---
89 956 €5 223 €3 863 €4 733 €---
910 155 €5 059 €3 699 €5 096 €---
1010 358 €4 889 €3 530 €5 469 €---
1110 565 €4 714 €3 354 €5 852 €---
1210 776 €4 532 €3 173 €6 244 €---
1310 992 €4 344 €2 985 €6 648 €---
1411 212 €4 150 €2 791 €7 062 €---
1511 436 €3 949 €2 590 €7 487 €---
1611 665 €3 741 €2 382 €7 923 €---
1711 898 €3 526 €2 167 €8 372 €---
1812 136 €3 304 €1 945 €8 832 €---
1912 379 €3 074 €1 714 €9 305 €---
2012 626 €2 836 €1 476 €9 791 €---
2112 879 €2 589 €1 230 €10 290 €---
2213 136 €2 334 €975 €10 802 €---
2313 399 €2 071 €711 €11 329 €---
2413 667 €1 798 €439 €11 869 €---
2513 940 €1 516 €156 €12 425 €---
TOTAL277 610 €143 378 €70 377 €134 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 820 €-6 420 €+8 240 €
2+1 820 €0 €+1 820 €
3+1 820 €0 €+1 820 €
4+1 820 €0 €+1 820 €
5+1 820 €0 €+1 820 €
6+1 820 €+517 €+1 303 €
7+1 820 €+1 314 €+506 €
8+1 820 €+1 420 €+400 €
9+1 820 €+1 529 €+291 €
10+1 820 €+1 641 €+179 €
11+1 820 €+1 755 €+65 €
12+1 820 €+1 873 €-53 €
13+1 820 €+1 994 €-174 €
14+1 820 €+2 118 €-298 €
15+1 820 €+2 246 €-426 €
16+1 820 €+2 377 €-557 €
17+1 820 €+2 512 €-692 €
18+1 820 €+2 650 €-830 €
19+1 820 €+2 792 €-972 €
20+1 820 €+2 937 €-1 117 €
21+1 820 €+3 087 €-1 267 €
22+1 820 €+3 241 €-1 421 €
23+1 820 €+3 399 €-1 579 €
24+1 820 €+3 561 €-1 741 €
25+1 820 €+3 727 €-1 907 €
Total+45 500 €+40 270 €+5 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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