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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface105m²
Coût Total168 500€
Loyer Annuel17 848€
Rentabilité10.59%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cave, 5 chambres, 1 parking: Box de stationnement, calme, Belle vue, Exposition ouest

A vendre à Marseille 13013 Les Olives, Situé au troisième et dernier étage d'un petit immeuble, cet appartement T6 de plus de 100 m² séduit par ses beaux volumes et sa forte luminosité.

Traversant, il offre un séjour baigné de lumière, avec une vue dégagée très agréable. La configuration permet cinq chambres ou, selon vos besoins, un double séjour convivial.

La cuisine spacieuse, pensée comme un véritable lieu de vie, invite au partage et à la convivialité.

L'appartement nécessite du rafraîchissement, offrant ainsi une belle opportunité de le personnaliser à votre goût.

En annexes :

  • Une cave

  • Un garage inclus

Un bien rare, idéal pour une famille, un projet de colocation ou un investissement, alliant calme, espace et potentiel

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 893 lots (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2359.00 euros. Caroline VASSEUR (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 448973412 - Marseille.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.323487, 5.440680
Total : 168 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 156 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1487€/mois
Loyer annuel estimé : 17848€/an
Fourchette totale : 1162€ - 1904€/mois
Fourchette annuelle : 13940€ - 22850€/an
Rentabilité brute :10.59%
Fourchette de rentabilité :8.27% - 13.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 321,43 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 750 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-93 750€ (-38.5%)
Marge achat-revente :75 250€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 870,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 372,75€
Coût de l'assurance :14 322,50€
Taxe foncière : 1 784,77€/an
Soit par mois : 148,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 196,58€/mois
Soit par an : 2 358,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 487,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 215,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 848 €/an
Calcul : 1 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 785 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 359 €/an
Calcul : 197 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 655 €
Revenus locatifs : +17 848 €
Charges déductibles : -16 655 €
Résultat foncier Année 1 : 1 192 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 155 €/an
Revenus locatifs : +17 848 €
Charges déductibles : -10 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 692 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 848 €16 661 €5 444 €1 187 €---
218 205 €10 013 €5 297 €8 191 €---
318 569 €9 862 €5 145 €8 707 €---
418 940 €9 704 €4 988 €9 236 €---
519 319 €9 542 €4 826 €9 777 €---
619 705 €9 375 €4 658 €10 331 €---
720 099 €9 201 €4 485 €10 898 €---
820 501 €9 023 €4 306 €11 479 €---
920 911 €8 838 €4 121 €12 074 €---
1021 330 €8 647 €3 930 €12 683 €---
1121 756 €8 449 €3 733 €13 307 €---
1222 191 €8 245 €3 529 €13 946 €---
1322 635 €8 035 €3 318 €14 600 €---
1423 088 €7 817 €3 101 €15 271 €---
1523 550 €7 592 €2 876 €15 957 €---
1624 021 €7 360 €2 643 €16 661 €---
1724 501 €7 120 €2 403 €17 381 €---
1824 991 €6 872 €2 155 €18 119 €---
1925 491 €6 616 €1 899 €18 875 €---
2026 001 €6 351 €1 634 €19 650 €---
2126 521 €6 077 €1 361 €20 443 €---
2227 051 €5 795 €1 078 €21 256 €---
2327 592 €5 503 €786 €22 089 €---
2428 144 €5 201 €484 €22 943 €---
2528 707 €4 889 €173 €23 818 €---
TOTAL571 667 €202 788 €78 373 €368 878 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 748 €+356 €+3 392 €
2+3 748 €+2 457 €+1 291 €
3+3 748 €+2 612 €+1 136 €
4+3 748 €+2 771 €+977 €
5+3 748 €+2 933 €+815 €
6+3 748 €+3 099 €+649 €
7+3 748 €+3 269 €+479 €
8+3 748 €+3 444 €+304 €
9+3 748 €+3 622 €+126 €
10+3 748 €+3 805 €-57 €
11+3 748 €+3 992 €-244 €
12+3 748 €+4 184 €-436 €
13+3 748 €+4 380 €-632 €
14+3 748 €+4 581 €-833 €
15+3 748 €+4 787 €-1 039 €
16+3 748 €+4 998 €-1 250 €
17+3 748 €+5 214 €-1 466 €
18+3 748 €+5 436 €-1 688 €
19+3 748 €+5 663 €-1 915 €
20+3 748 €+5 895 €-2 147 €
21+3 748 €+6 133 €-2 385 €
22+3 748 €+6 377 €-2 629 €
23+3 748 €+6 627 €-2 879 €
24+3 748 €+6 883 €-3 135 €
25+3 748 €+7 145 €-3 397 €
Total+93 700 €+110 663 €+-16 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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