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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCruis (04)
Surface140m²
Coût Total204 990€
Loyer Annuel16 612€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

Exclusivité à Cruis, Pays de Lure,

Charmante maison de village composée de 2 appartements de 3 pièces de 61 m² au 1er étage et 79 m2 au second avec un beau volume et mezzanine pour la pièce de vie à la cheminée imposante et équipée d'un poêle à granulés. Elle dispose également en rez-de-rue d'un grand garage de 32m² et 2 pièces supplémentaires pour un total de 57 m² de dépendances. Rénovation réalisée en 2008, toiture en partie refaite

DPE F Référence agence : 6947

Ville : Cruis
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04230
Coordonnées : 44.076182, 5.835959
Total : 204 990€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 53 790€
Valeur du bien : 193 790€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16612€/an
Fourchette totale : 1020€ - 1878€/mois
Fourchette annuelle : 12244€ - 22539€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 895,74 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :265 403 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-125 403€ (-47.3%)
Marge achat-revente :60 413€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :59,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 918,11€
Coût de l'assurance :17 936,62€
Taxe foncière : 1 661,21€/an
Soit par mois : 138,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 384,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine bien entretenue, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 790 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture chambres: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:840€
    Peinture cuisine: 12 m² × 70€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 612 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 990 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 070 €
Revenus locatifs : +16 612 €
Charges déductibles : -63 070 €
Résultat foncier Année 1 : -46 458 €(Déficit de 46 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 280 €/an
Revenus locatifs : +16 612 €
Charges déductibles : -9 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 332 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25057.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 612 €63 077 €6 908 €-46 465 €21 400 €25 065 €25 065 €
216 944 €9 104 €6 725 €7 841 €--17 224 €
317 283 €8 914 €6 535 €8 369 €--8 855 €
417 629 €8 718 €6 339 €8 911 €---
517 981 €8 515 €6 136 €9 466 €---
618 341 €8 305 €5 926 €10 036 €---
718 708 €8 088 €5 709 €10 620 €---
819 082 €7 863 €5 485 €11 219 €---
919 464 €7 631 €5 252 €11 833 €---
1019 853 €7 390 €5 012 €12 463 €---
1120 250 €7 141 €4 763 €13 109 €---
1220 655 €6 884 €4 505 €13 771 €---
1321 068 €6 617 €4 239 €14 451 €---
1421 490 €6 342 €3 963 €15 148 €---
1521 919 €6 057 €3 678 €15 863 €---
1622 358 €5 762 €3 383 €16 596 €---
1722 805 €5 456 €3 078 €17 349 €---
1823 261 €5 140 €2 762 €18 120 €---
1923 726 €4 814 €2 435 €18 913 €---
2024 201 €4 476 €2 097 €19 725 €---
2124 685 €4 126 €1 747 €20 559 €---
2225 178 €3 764 €1 385 €21 415 €---
2325 682 €3 389 €1 011 €22 293 €---
2426 196 €3 002 €623 €23 194 €---
2526 720 €2 601 €222 €24 119 €---
TOTAL532 091 €213 175 €99 918 €318 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 489 €-6 420 €+9 909 €
2+3 489 €0 €+3 489 €
3+3 489 €0 €+3 489 €
4+3 489 €+17 €+3 472 €
5+3 489 €+2 840 €+649 €
6+3 489 €+3 011 €+478 €
7+3 489 €+3 186 €+303 €
8+3 489 €+3 366 €+123 €
9+3 489 €+3 550 €-61 €
10+3 489 €+3 739 €-250 €
11+3 489 €+3 933 €-444 €
12+3 489 €+4 131 €-642 €
13+3 489 €+4 335 €-846 €
14+3 489 €+4 544 €-1 055 €
15+3 489 €+4 759 €-1 270 €
16+3 489 €+4 979 €-1 490 €
17+3 489 €+5 205 €-1 716 €
18+3 489 €+5 436 €-1 947 €
19+3 489 €+5 674 €-2 185 €
20+3 489 €+5 918 €-2 429 €
21+3 489 €+6 168 €-2 679 €
22+3 489 €+6 424 €-2 935 €
23+3 489 €+6 688 €-3 199 €
24+3 489 €+6 958 €-3 469 €
25+3 489 €+7 236 €-3 747 €
Total+87 225 €+95 675 €+-8 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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