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Appartement F4 à vendre - 4 pièces - 71,60 m2 - Limoges - 87 - LIMOUSIN

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface71.6m²
Coût Total142 392€
Loyer Annuel7 414€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-573€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 71.6 m²
Prix au m² : 1 255,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

"NON LOIN DE LÀ"Nous vous proposons en exclusivité, QUARTIER OUEST DE LIMOGES, à proximité de l'AVENUE BAUDIN et ERNEST RUBEN, au troisième étage d'une copropriété sécurisé, un appartement de type 4 vous proposant :Une entrée desservant un salon avec balcon communiquant directement avec une salle à manger, deux chambres dont une avec placard de rangement, une cuisine aménagée et équipée avec cellier, une salle de bains et un WC indépendant.Vous pourrez également profiter d'une cave.[STATIONNEMENT : POSSIBILITÉ D'ACQUÉRIR UN GARAGE DANS LA COPROPRIÉTÉ]Idéalement placé, à 10 minutes à pied de la faculté de droit et à 5 minutes à pied des Bords de Vienne, ce bien saura vous séduire.Si vous recherchez LIMOGES, la tranquillité et la proximité des commodités, alors n'hésitez plus et contactez-nous rapidement !Ce bien est à découvrir dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier !

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.819621, 1.255625
Total : 142 392€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 135 200€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.6m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7414€/an
Fourchette totale : 492€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5909€ - 9303€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 723,04€
Coût de l'assurance :12 459,30€
Taxe foncière : 2 987,00€/an
Soit par mois : 248,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 197,00€/mois
Soit par an : 2 364,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 617,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-573,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 71,6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1000€ = 1000€
  • Chambres:7 600€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Peinture: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 414 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 392 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 987 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 364 €/an
Calcul : 197 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 901 €
Revenus locatifs : +7 414 €
Charges déductibles : -55 901 €
Résultat foncier Année 1 : -48 486 €(Déficit de 48 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 601 €/an
Revenus locatifs : +7 414 €
Charges déductibles : -10 601 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 186 €/an(Déficit de 3 186 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27086.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 414 €55 905 €4 756 €-48 491 €21 400 €27 091 €27 091 €
27 563 €10 479 €4 629 €-2 916 €2 916 €-27 091 €
37 714 €10 348 €4 498 €-2 634 €2 634 €-27 091 €
47 868 €10 212 €4 363 €-2 344 €2 344 €-27 091 €
58 026 €10 072 €4 223 €-2 047 €2 047 €-27 091 €
68 186 €9 927 €4 078 €-1 741 €1 741 €-27 091 €
78 350 €9 777 €3 928 €-1 428 €1 428 €-27 091 €
88 517 €9 622 €3 773 €-1 106 €1 106 €-27 091 €
98 687 €9 462 €3 613 €-775 €775 €-27 091 €
108 861 €9 296 €3 447 €-435 €435 €-27 091 €
119 038 €9 125 €3 275 €-86 €86 €-27 091 €
129 219 €8 947 €3 098 €272 €---
139 403 €8 764 €2 914 €640 €---
149 591 €8 574 €2 724 €1 018 €---
159 783 €8 377 €2 528 €1 406 €---
169 979 €8 174 €2 325 €1 805 €---
1710 178 €7 964 €2 115 €2 214 €---
1810 382 €7 747 €1 897 €2 635 €---
1910 590 €7 522 €1 673 €3 068 €---
2010 801 €7 290 €1 440 €3 512 €---
2111 017 €7 049 €1 200 €3 968 €---
2211 238 €6 800 €951 €4 437 €---
2311 463 €6 543 €694 €4 919 €---
2411 692 €6 277 €428 €5 415 €---
2511 926 €6 002 €153 €5 924 €---
TOTAL237 486 €260 257 €68 723 €-22 771 €36 911 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 073 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -22 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 557 €-6 420 €+7 977 €
2+1 557 €-875 €+2 432 €
3+1 557 €-790 €+2 347 €
4+1 557 €-703 €+2 260 €
5+1 557 €-614 €+2 171 €
6+1 557 €-522 €+2 079 €
7+1 557 €-428 €+1 985 €
8+1 557 €-332 €+1 889 €
9+1 557 €-232 €+1 789 €
10+1 557 €-131 €+1 688 €
11+1 557 €-26 €+1 583 €
12+1 557 €+82 €+1 475 €
13+1 557 €+192 €+1 365 €
14+1 557 €+305 €+1 252 €
15+1 557 €+422 €+1 135 €
16+1 557 €+541 €+1 016 €
17+1 557 €+664 €+893 €
18+1 557 €+791 €+766 €
19+1 557 €+920 €+637 €
20+1 557 €+1 054 €+503 €
21+1 557 €+1 190 €+367 €
22+1 557 €+1 331 €+226 €
23+1 557 €+1 476 €+81 €
24+1 557 €+1 624 €-67 €
25+1 557 €+1 777 €-220 €
Total+38 925 €+1 296 €+37 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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