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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChamberaud (23)
Surface95
Coût Total142 212
Loyer Annuel7 395
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 900 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 24 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Votre Petite Agence Aubusson vous propose à la vente cette maison traditionnelle creusoise à finir de restaurer dans un environnement calme et verdoyant. Au rez-de-chaussée, deux belles pièces avec cheminées peuvent accueillir une cuisine et un salon / salle à manger avec accès direct sur le jardin ; Au premier étage : deux pièces à aménager selon votre goût ; Au deuxième étage une pièce pouvant accueillir une suite parentale. Combles aménageables au-dessus. La grange attenante en très bon état peut servir de stockage/ garage mais offrir également une possibililté d'extension (accès existant). Deux belles caves dont une voutée avec four à pain en parfait état et un espace détente avec vue sur l'étang de Chamberaud complètent ce bien. Assainissement, raccordement à l'eau et l'électricité à prévoir. Double vitrage sur l'ensemble de la maison, poutres apparentes, cheminées en granit, toitures en parfait état, les matériaux pour finir la restauration peuvent sont disponibles (à négocier). Un immense potentiel pour cette jolie maison ! Contactez-nous..

Ville : Chamberaud
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23480
Coordonnées : 46.049980, 2.047233
Total : 142 212
Prix d'acquisition : 58 900
Travaux : 78 600
Valeur du bien : 137 500
Frais de notaire : 4 712
Coût estimé : 4 712
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7395€/an
Fourchette totale : 489€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 5866€ - 9322€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :731,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 512
Prix d'achat :58 900
Décote à l'achat :-10 612 (-15.3%)
Marge achat-revente :-72 700€ (-104.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 212
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 059,09
Coût de l'assurance :12 443,55
Taxe foncière : 739,46€/an
Soit par mois : 61,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite des travaux importants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite des travaux importants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent des travaux de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 95 m²
Raison: Assainissement et raccordement à l'eau et électricité à prévoir
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 95 m²
Raison: Assainissement et raccordement à l'eau à prévoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 600(827 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 650
    Isolation des combles: 95 m² × 70€/m² = 6650€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 350
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:11 400
    Mise aux normes électricité: 95 m² × 120€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:11 400
    Réfection plomberie: 95 m² × 120€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamberaud (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 395 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 212 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 795
Revenus locatifs : +7 395
Charges déductibles : -84 795
Résultat foncier Année 1 : -77 400(Déficit de 77 400 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 000
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +7 395
Charges déductibles : -6 195
Résultat foncier Années 2+ : 1 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56000.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 285(65% de 58 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 392 €/an
Calcul : 38 285 € × 3,636% = 1 392
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 39584 7994 962-77 40521 400 €56 005 €56 005 €
27 5426 0704 8331 473--54 532 €
37 6935 9364 6981 758--52 774 €
47 8475 7974 5602 050--50 724 €
58 0045 6534 4162 351--48 373 €
68 1645 5044 2672 660--45 712 €
78 3285 3494 1122 978--42 734 €
88 4945 1893 9523 305--39 429 €
98 6645 0243 7863 640--35 789 €
108 8374 8523 6153 985--31 804 €
119 0144 6743 4374 340--27 464 €
129 1944 4903 2534 704---
139 3784 2993 0625 079---
149 5664 1022 8645 464---
159 7573 8972 6605 860---
169 9523 6852 4486 267---
1710 1513 4652 2286 686---
1810 3543 2382 0007 117---
1910 5613 0021 7657 559---
2010 7732 7581 5208 015---
2110 9882 5051 2688 483---
2211 2082 2431 0058 965---
2311 4321 9717349 461---
2411 6611 6904539 970---
2511 8941 39916210 495---
TOTAL236 851181 58972 05955 26221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 262
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553-6 420+7 973
2+1 5530+1 553
3+1 5530+1 553
4+1 5530+1 553
5+1 5530+1 553
6+1 5530+1 553
7+1 5530+1 553
8+1 5530+1 553
9+1 5530+1 553
10+1 5530+1 553
11+1 5530+1 553
12+1 553+1 411+142
13+1 553+1 524+29
14+1 553+1 639-86
15+1 553+1 758-205
16+1 553+1 880-327
17+1 553+2 006-453
18+1 553+2 135-582
19+1 553+2 268-715
20+1 553+2 404-851
21+1 553+2 545-992
22+1 553+2 690-1 137
23+1 553+2 838-1 285
24+1 553+2 991-1 438
25+1 553+3 148-1 595
Total+38 825+24 818+14 007
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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