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Appartement à vendre

VilleSoyaux (16)
Surface66m²
Coût Total92 400€
Loyer Annuel7 605€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 212,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement au rez de chaussée, rénovée, très bien situé, très lumineux, il comprend une entrée, une cuisine équipée/aménagée, un agréable séjour, dégagement, un cellier, deux chambres spacieuses dont une avec placard, une salle d'eau, des WC indépendants, et une cave. La copropriété est composée de 42 lots, les charges courantes mensuelles moyennes de copropriété sont d'environ 90 euros (l'eau est comprise) et le syndicat des copropriétaires ne fait l'objet d'aucune procédure en cours. La chaudière date d'environ 1 an, on est en attente du nouveau DPE;

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Sao PIRES (EI) Agent Commercial RSAC 450.702.493 Angoulême. Plus d'informations (réf. 85002126717). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Soyaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16800
Coordonnées : 45.642768, 0.184617
Total : 92 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7605€/an
Fourchette totale : 503€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6037€ - 9581€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 000 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-30 000€ (-27.3%)
Marge achat-revente :17 600€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :455,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 478,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 152,87€
Coût de l'assurance :6 930,00€
Taxe foncière : 760,49€/an
Soit par mois : 63,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 633,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la chaudière est récente (1 an).
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière récente, pas de travaux nécessaires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, la chaudière est récente (1 an). Quantité: 0.
  • Cuisine - Peinture:1 200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soyaux. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², incluant la fourniture et la pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 605 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 173 €
Revenus locatifs : +7 605 €
Charges déductibles : -11 173 €
Résultat foncier Année 1 : -3 569 €(Déficit de 3 569 €)
Imputable sur revenu global : 3 569 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 173 €/an
Revenus locatifs : +7 605 €
Charges déductibles : -5 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 431 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 605 €11 176 €3 059 €-3 571 €3 571 €--
27 757 €5 095 €2 977 €2 662 €---
37 912 €5 010 €2 892 €2 902 €---
48 070 €4 923 €2 805 €3 148 €---
58 232 €4 832 €2 715 €3 400 €---
68 396 €4 739 €2 621 €3 658 €---
78 564 €4 642 €2 524 €3 922 €---
88 736 €4 542 €2 425 €4 193 €---
98 910 €4 439 €2 321 €4 471 €---
109 089 €4 332 €2 214 €4 757 €---
119 270 €4 222 €2 104 €5 049 €---
129 456 €4 107 €1 990 €5 348 €---
139 645 €3 989 €1 872 €5 656 €---
149 838 €3 867 €1 749 €5 971 €---
1510 035 €3 741 €1 623 €6 294 €---
1610 235 €3 610 €1 492 €6 625 €---
1710 440 €3 475 €1 357 €6 965 €---
1810 649 €3 335 €1 218 €7 313 €---
1910 862 €3 191 €1 073 €7 671 €---
2011 079 €3 042 €924 €8 037 €---
2111 301 €2 887 €770 €8 413 €---
2211 527 €2 728 €610 €8 799 €---
2311 757 €2 563 €445 €9 194 €---
2411 992 €2 392 €274 €9 600 €---
2512 232 €2 216 €98 €10 017 €---
TOTAL243 588 €103 095 €44 153 €140 493 €3 571 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 071 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597 €-1 071 €+2 668 €
2+1 597 €+799 €+798 €
3+1 597 €+871 €+726 €
4+1 597 €+944 €+653 €
5+1 597 €+1 020 €+577 €
6+1 597 €+1 097 €+500 €
7+1 597 €+1 177 €+420 €
8+1 597 €+1 258 €+339 €
9+1 597 €+1 341 €+256 €
10+1 597 €+1 427 €+170 €
11+1 597 €+1 515 €+82 €
12+1 597 €+1 605 €-8 €
13+1 597 €+1 697 €-100 €
14+1 597 €+1 791 €-194 €
15+1 597 €+1 888 €-291 €
16+1 597 €+1 988 €-391 €
17+1 597 €+2 089 €-492 €
18+1 597 €+2 194 €-597 €
19+1 597 €+2 301 €-704 €
20+1 597 €+2 411 €-814 €
21+1 597 €+2 524 €-927 €
22+1 597 €+2 640 €-1 043 €
23+1 597 €+2 758 €-1 161 €
24+1 597 €+2 880 €-1 283 €
25+1 597 €+3 005 €-1 408 €
Total+39 925 €+42 148 €+-2 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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