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Détails du bien

Bien expiré
VilleAncenis (44)
Surface120m²
Coût Total220 900€
Loyer Annuel14 335€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Ancenis
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44150
Total : 220 900€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 75 100€
Valeur du bien : 210 100€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14335€/an
Fourchette totale : 949€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 11382€ - 18053€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 105,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 170,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 863,24€
Coût de l'assurance :19 328,75€
Taxe foncière : 1 433,47€/an
Soit par mois : 119,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 194,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité.
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 100 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:9 600€
    Réfection plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ancenis (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 335 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 941 €
Revenus locatifs : +14 335 €
Charges déductibles : -84 941 €
Résultat foncier Année 1 : -70 606 €(Déficit de 70 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 841 €/an
Revenus locatifs : +14 335 €
Charges déductibles : -9 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49206.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 335 €84 948 €7 642 €-70 614 €21 400 €49 214 €49 214 €
214 621 €9 648 €7 442 €4 973 €--44 241 €
314 914 €9 441 €7 234 €5 473 €--38 768 €
415 212 €9 226 €7 020 €5 986 €--32 782 €
515 516 €9 004 €6 797 €6 512 €--26 269 €
615 827 €8 774 €6 567 €7 053 €--19 216 €
716 143 €8 535 €6 329 €7 608 €--11 608 €
816 466 €8 288 €6 082 €8 178 €--3 430 €
916 795 €8 033 €5 826 €8 763 €---
1017 131 €7 768 €5 561 €9 363 €---
1117 474 €7 494 €5 287 €9 980 €---
1217 823 €7 210 €5 003 €10 614 €---
1318 180 €6 916 €4 709 €11 264 €---
1418 543 €6 611 €4 405 €11 932 €---
1518 914 €6 296 €4 089 €12 619 €---
1619 293 €5 969 €3 763 €13 323 €---
1719 678 €5 631 €3 424 €14 047 €---
1820 072 €5 281 €3 074 €14 791 €---
1920 473 €4 918 €2 712 €15 555 €---
2020 883 €4 543 €2 336 €16 340 €---
2121 301 €4 154 €1 947 €17 147 €---
2221 727 €3 751 €1 544 €17 976 €---
2322 161 €3 334 €1 127 €18 827 €---
2422 604 €2 902 €695 €19 702 €---
2523 056 €2 455 €248 €20 602 €---
TOTAL459 145 €241 129 €110 863 €218 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 010 €-6 420 €+9 430 €
2+3 010 €0 €+3 010 €
3+3 010 €0 €+3 010 €
4+3 010 €0 €+3 010 €
5+3 010 €0 €+3 010 €
6+3 010 €0 €+3 010 €
7+3 010 €0 €+3 010 €
8+3 010 €0 €+3 010 €
9+3 010 €+1 600 €+1 410 €
10+3 010 €+2 809 €+201 €
11+3 010 €+2 994 €+16 €
12+3 010 €+3 184 €-174 €
13+3 010 €+3 379 €-369 €
14+3 010 €+3 580 €-570 €
15+3 010 €+3 786 €-776 €
16+3 010 €+3 997 €-987 €
17+3 010 €+4 214 €-1 204 €
18+3 010 €+4 437 €-1 427 €
19+3 010 €+4 667 €-1 657 €
20+3 010 €+4 902 €-1 892 €
21+3 010 €+5 144 €-2 134 €
22+3 010 €+5 393 €-2 383 €
23+3 010 €+5 648 €-2 638 €
24+3 010 €+5 911 €-2 901 €
25+3 010 €+6 180 €-3 170 €
Total+75 250 €+65 405 €+9 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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