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Maison Reguiny 4 pièce(s) 101 m2

Bien expiré
VilleRéguiny (56)
Surface101m²
Coût Total131 426€
Loyer Annuel10 882€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 950 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 167,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover située à Réguiny, offrant un énorme potentiel. Édifiée sur 3 niveaux, cette bâtisse propose de beaux volumes à repenser selon vos envies. Implantée sur un terrain d'environ 1 000 m², elle conviendra parfaitement à un projet de résidence principale, secondaire ou d'investissement. De nombreuses possibilités d'aménagement. Idéal pour les amateurs de rénovation et de projets ambitieux.

Ville : Réguiny
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.986544, -2.747691
Total : 131 426€
Prix d'acquisition : 117 950€
Travaux : 4 040€
Valeur du bien : 121 990€
Frais de notaire : 9 436€
Coût estimé : 9 436€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10882€/an
Fourchette totale : 699€ - 1177€/mois
Fourchette annuelle : 8387€ - 14119€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 426€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 696,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 382,03€
Coût de l'assurance :11 171,21€
Taxe foncière : 1 088,22€/an
Soit par mois : 90,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 382 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 040 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 040€
    Isolation des combles: 101 m² × 40€/m² = 4040€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 040€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 040€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 882 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 426 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 143 €
Revenus locatifs : +10 882 €
Charges déductibles : -10 143 €
Résultat foncier Année 1 : 739 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 103 €/an
Revenus locatifs : +10 882 €
Charges déductibles : -6 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 779 €/an
Prix d'achat du bien : 117 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 668 €(65% de 117 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 788 €/an
Calcul : 76 668 € × 3,636% = 2 788 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 882 €10 148 €4 573 €735 €---
211 100 €5 988 €4 453 €5 112 €---
311 322 €5 865 €4 329 €5 457 €---
411 548 €5 736 €4 201 €5 812 €---
511 779 €5 604 €4 069 €6 176 €---
612 015 €5 466 €3 931 €6 549 €---
712 255 €5 324 €3 789 €6 932 €---
812 500 €5 176 €3 641 €7 324 €---
912 750 €5 023 €3 488 €7 727 €---
1013 005 €4 865 €3 330 €8 140 €---
1113 265 €4 701 €3 166 €8 564 €---
1213 531 €4 531 €2 996 €8 999 €---
1313 801 €4 355 €2 820 €9 446 €---
1414 077 €4 173 €2 638 €9 904 €---
1514 359 €3 985 €2 450 €10 374 €---
1614 646 €3 789 €2 254 €10 857 €---
1714 939 €3 587 €2 052 €11 352 €---
1815 238 €3 377 €1 842 €11 861 €---
1915 543 €3 160 €1 625 €12 382 €---
2015 853 €2 935 €1 400 €12 918 €---
2116 170 €2 702 €1 167 €13 468 €---
2216 494 €2 461 €926 €14 033 €---
2316 824 €2 211 €676 €14 613 €---
2417 160 €1 952 €417 €15 208 €---
2517 503 €1 684 €149 €15 820 €---
TOTAL348 561 €108 799 €66 382 €239 763 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285 €+220 €+2 065 €
2+2 285 €+1 533 €+752 €
3+2 285 €+1 637 €+648 €
4+2 285 €+1 744 €+541 €
5+2 285 €+1 853 €+432 €
6+2 285 €+1 965 €+320 €
7+2 285 €+2 079 €+206 €
8+2 285 €+2 197 €+88 €
9+2 285 €+2 318 €-33 €
10+2 285 €+2 442 €-157 €
11+2 285 €+2 569 €-284 €
12+2 285 €+2 700 €-415 €
13+2 285 €+2 834 €-549 €
14+2 285 €+2 971 €-686 €
15+2 285 €+3 112 €-827 €
16+2 285 €+3 257 €-972 €
17+2 285 €+3 406 €-1 121 €
18+2 285 €+3 558 €-1 273 €
19+2 285 €+3 715 €-1 430 €
20+2 285 €+3 875 €-1 590 €
21+2 285 €+4 040 €-1 755 €
22+2 285 €+4 210 €-1 925 €
23+2 285 €+4 384 €-2 099 €
24+2 285 €+4 562 €-2 277 €
25+2 285 €+4 746 €-2 461 €
Total+57 125 €+71 929 €+-14 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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