Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 127 m² GRAULHET

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface127m²
Coût Total170 940€
Loyer Annuel13 986€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 850,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 127 m² GRAULHET

Graulhet – Ensemble de 4 appartements avec garage et caves à réhabiliter, sauf la toiture qui a été entièrement refaite. Chaque studio mesure environ 31 m² habitables et dispose chacun d'un compteur électrique, d'une salle d'eau avec un toilette, d'un espace cuisine. Actuellement il y a un seul compteur d'eau avec dérivation. Absence de chauffage. Reliés au tout-à-l'égout. Le bien dispose également d'un sous-sol total avec garage et caves. Situé proche des commodités qu'offre la ville de Graulhet. Honoraires à la charge du Vendeur

Contacter LE DORZE Bérengère à l’agence ACCIMMO-81 GRAULHET, au [Coordonnées masquées] ACCIMMO, le spécialiste de l’immobilier dans le TARN et l’Est toulousain, avec ses agences, vous propose un large choix de biens sur les communes de Lavaur, Graulhet, Castres, Puylaurens, Labruguière, Mazamet, Fiac, Damiatte, Saint-Sulpice, Parisot, Briatexte, ainsi que sur toutes les communes environnantes.

Surface : 127 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.773773, 2.047814
Total : 170 940€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 54 300€
Valeur du bien : 162 300€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13986€/an
Fourchette totale : 949€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 11389€ - 17175€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 126,98 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :143 126 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-35 126€ (-24.5%)
Marge achat-revente :-27 814€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 047,68€
Coût de l'assurance :14 957,25€
Taxe foncière : 1 398,63€/an
Soit par mois : 116,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 165,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (type à définir) pour remplacer l'absence de chauffage actuelle.
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Travaux obligatoires pour mise aux normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence actuelle.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 127 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux éléments (placards, plan de travail, électroménager).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs et sol en mauvais état nécessitant rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: environ 38 m² (salon combiné)
Raison: État 1.5/5 visible - murs et sol en mauvais état nécessitant rénovation.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'alimentation en eau.
Quantité: 1 système complet
Raison: État 1/5 assumé - plomberie à réhabiliter pour conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 700€
    Rénovation complète salon: 38 m² × 150€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise à jour plomberie: 1 système complet × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 986 €/an
Calcul : 1 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 035 €
Revenus locatifs : +13 986 €
Charges déductibles : -62 035 €
Résultat foncier Année 1 : -48 049 €(Déficit de 48 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 735 €/an
Revenus locatifs : +13 986 €
Charges déductibles : -7 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26648.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 986 €62 040 €5 744 €-48 054 €21 400 €26 654 €26 654 €
214 266 €7 588 €5 591 €6 678 €--19 976 €
314 551 €7 430 €5 433 €7 121 €--12 855 €
414 842 €7 267 €5 270 €7 575 €--5 280 €
515 139 €7 098 €5 101 €8 041 €---
615 442 €6 923 €4 927 €8 519 €---
715 751 €6 743 €4 746 €9 008 €---
816 066 €6 556 €4 559 €9 510 €---
916 387 €6 362 €4 365 €10 025 €---
1016 715 €6 162 €4 165 €10 553 €---
1117 049 €5 955 €3 958 €11 094 €---
1217 390 €5 741 €3 744 €11 649 €---
1317 738 €5 520 €3 523 €12 218 €---
1418 093 €5 290 €3 293 €12 802 €---
1518 455 €5 053 €3 056 €13 401 €---
1618 824 €4 808 €2 811 €14 016 €---
1719 200 €4 554 €2 557 €14 646 €---
1819 584 €4 292 €2 295 €15 293 €---
1919 976 €4 020 €2 023 €15 956 €---
2020 375 €3 739 €1 742 €16 636 €---
2120 783 €3 448 €1 451 €17 335 €---
2221 199 €3 148 €1 151 €18 051 €---
2321 622 €2 836 €840 €18 786 €---
2422 055 €2 515 €518 €19 540 €---
2522 496 €2 182 €185 €20 314 €---
TOTAL447 985 €187 271 €83 048 €260 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 937 €-6 420 €+9 357 €
2+2 937 €0 €+2 937 €
3+2 937 €0 €+2 937 €
4+2 937 €0 €+2 937 €
5+2 937 €+828 €+2 109 €
6+2 937 €+2 556 €+381 €
7+2 937 €+2 702 €+235 €
8+2 937 €+2 853 €+84 €
9+2 937 €+3 007 €-70 €
10+2 937 €+3 166 €-229 €
11+2 937 €+3 328 €-391 €
12+2 937 €+3 495 €-558 €
13+2 937 €+3 666 €-729 €
14+2 937 €+3 841 €-904 €
15+2 937 €+4 020 €-1 083 €
16+2 937 €+4 205 €-1 268 €
17+2 937 €+4 394 €-1 457 €
18+2 937 €+4 588 €-1 651 €
19+2 937 €+4 787 €-1 850 €
20+2 937 €+4 991 €-2 054 €
21+2 937 €+5 200 €-2 263 €
22+2 937 €+5 415 €-2 478 €
23+2 937 €+5 636 €-2 699 €
24+2 937 €+5 862 €-2 925 €
25+2 937 €+6 094 €-3 157 €
Total+73 425 €+78 214 €+-4 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →