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Immeuble 127 m² GRAULHET

VilleGraulhet (81)
Surface127
Coût Total170 940
Loyer Annuel13 986
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 850,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 127 m² GRAULHET

Graulhet – Ensemble de 4 appartements avec garage et caves à réhabiliter, sauf la toiture qui a été entièrement refaite. Chaque studio mesure environ 31 m² habitables et dispose chacun d'un compteur électrique, d'une salle d'eau avec un toilette, d'un espace cuisine. Actuellement il y a un seul compteur d'eau avec dérivation. Absence de chauffage. Reliés au tout-à-l'égout. Le bien dispose également d'un sous-sol total avec garage et caves. Situé proche des commodités qu'offre la ville de Graulhet. Honoraires à la charge du Vendeur

Contacter LE DORZE Bérengère à l’agence ACCIMMO-81 GRAULHET, au [Coordonnées masquées] ACCIMMO, le spécialiste de l’immobilier dans le TARN et l’Est toulousain, avec ses agences, vous propose un large choix de biens sur les communes de Lavaur, Graulhet, Castres, Puylaurens, Labruguière, Mazamet, Fiac, Damiatte, Saint-Sulpice, Parisot, Briatexte, ainsi que sur toutes les communes environnantes.

Surface : 127 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.773773, 2.047814
Total : 170 940
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 54 300
Valeur du bien : 162 300
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13986€/an
Fourchette totale : 949€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 11389€ - 17175€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 126,98 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :143 126
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-35 126 (-24.5%)
Marge achat-revente :-27 814€ (-19.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 047,68
Coût de l'assurance :14 957,25
Taxe foncière : 1 398,63€/an
Soit par mois : 116,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 165,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (type à définir) pour remplacer l'absence de chauffage actuelle.
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Travaux obligatoires pour mise aux normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence actuelle.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 127 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux éléments (placards, plan de travail, électroménager).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs et sol en mauvais état nécessitant rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: environ 38 m² (salon combiné)
Raison: État 1.5/5 visible - murs et sol en mauvais état nécessitant rénovation.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'alimentation en eau.
Quantité: 1 système complet
Raison: État 1/5 assumé - plomberie à réhabiliter pour conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Installation système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 700
    Rénovation complète salon: 38 m² × 150€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000
    Mise à jour plomberie: 1 système complet × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 986 €/an
Calcul : 1 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 940 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 035
Revenus locatifs : +13 986
Charges déductibles : -62 035
Résultat foncier Année 1 : -48 049(Déficit de 48 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 649
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 735 €/an
Revenus locatifs : +13 986
Charges déductibles : -7 735
Résultat foncier Années 2+ : 6 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26648.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 98662 0405 744-48 05421 400 €26 654 €26 654 €
214 2667 5885 5916 678--19 976 €
314 5517 4305 4337 121--12 855 €
414 8427 2675 2707 575--5 280 €
515 1397 0985 1018 041---
615 4426 9234 9278 519---
715 7516 7434 7469 008---
816 0666 5564 5599 510---
916 3876 3624 36510 025---
1016 7156 1624 16510 553---
1117 0495 9553 95811 094---
1217 3905 7413 74411 649---
1317 7385 5203 52312 218---
1418 0935 2903 29312 802---
1518 4555 0533 05613 401---
1618 8244 8082 81114 016---
1719 2004 5542 55714 646---
1819 5844 2922 29515 293---
1919 9764 0202 02315 956---
2020 3753 7391 74216 636---
2120 7833 4481 45117 335---
2221 1993 1481 15118 051---
2321 6222 83684018 786---
2422 0552 51551819 540---
2522 4962 18218520 314---
TOTAL447 985187 27183 048260 71421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 937-6 420+9 357
2+2 9370+2 937
3+2 9370+2 937
4+2 9370+2 937
5+2 937+828+2 109
6+2 937+2 556+381
7+2 937+2 702+235
8+2 937+2 853+84
9+2 937+3 007-70
10+2 937+3 166-229
11+2 937+3 328-391
12+2 937+3 495-558
13+2 937+3 666-729
14+2 937+3 841-904
15+2 937+4 020-1 083
16+2 937+4 205-1 268
17+2 937+4 394-1 457
18+2 937+4 588-1 651
19+2 937+4 787-1 850
20+2 937+4 991-2 054
21+2 937+5 200-2 263
22+2 937+5 415-2 478
23+2 937+5 636-2 699
24+2 937+5 862-2 925
25+2 937+6 094-3 157
Total+73 425+78 214+-4 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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