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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface120
Coût Total330 520
Loyer Annuel21 408
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 208,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.656617, 2.351207
Total : 330 520
Prix d'acquisition : 265 000
Travaux : 44 320
Valeur du bien : 309 320
Frais de notaire : 21 200
Coût estimé : 21 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1784€/mois
Loyer annuel estimé : 21408€/an
Fourchette totale : 1492€ - 2134€/mois
Fourchette annuelle : 17898€ - 25606€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 626,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :99,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 725,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 410,47
Coût de l'assurance :29 746,80
Taxe foncière : 2 140,78€/an
Soit par mois : 178,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 783,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 903,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 320(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560
    Peinture murs et plafonds 64 m²: 40€/m² × 64 = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morsang-sur-Orge (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 408 €/an
Calcul : 1 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 520 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 141 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 548
Revenus locatifs : +21 408
Charges déductibles : -58 548
Résultat foncier Année 1 : -37 141(Déficit de 37 141 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 26 441
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 228 €/an
Revenus locatifs : +21 408
Charges déductibles : -14 228
Résultat foncier Années 2+ : 7 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 26440.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 40858 55910 908-37 15110 700 €26 451 €26 451 €
221 83613 94710 6167 889--18 562 €
322 27313 64510 3158 628--9 935 €
422 71813 33310 0029 385--550 €
523 17313 0109 68010 162---
623 63612 6779 34610 959---
724 10912 3329 00111 777---
824 59111 9758 64412 616---
925 08311 6068 27613 476---
1025 58411 2257 89414 359---
1126 09610 8317 50015 265---
1226 61810 4237 09316 195---
1327 15010 0026 67117 148---
1427 6939 5666 23618 127---
1528 2479 1165 78519 131---
1628 8128 6505 31920 162---
1729 3888 1684 83821 220---
1829 9767 6714 34022 306---
1930 5767 1563 82523 420---
2031 1876 6243 29324 564---
2131 8116 0732 74325 738---
2232 4475 5042 17426 943---
2333 0964 9161 58628 180---
2433 7584 30897729 450---
2534 4333 67934930 754---
TOTAL685 699284 997157 410400 70310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 703
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 496-3 210+7 706
2+4 4960+4 496
3+4 4960+4 496
4+4 4960+4 496
5+4 496+2 884+1 612
6+4 496+3 288+1 208
7+4 496+3 533+963
8+4 496+3 785+711
9+4 496+4 043+453
10+4 496+4 308+188
11+4 496+4 580-84
12+4 496+4 858-362
13+4 496+5 145-649
14+4 496+5 438-942
15+4 496+5 739-1 243
16+4 496+6 049-1 553
17+4 496+6 366-1 870
18+4 496+6 692-2 196
19+4 496+7 026-2 530
20+4 496+7 369-2 873
21+4 496+7 721-3 225
22+4 496+8 083-3 587
23+4 496+8 454-3 958
24+4 496+8 835-4 339
25+4 496+9 226-4 730
Total+112 400+120 211+-7 811
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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