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Immeuble 7 pièces 150 m²

VillePont-à-Vendin (62)
Surface150m²
Coût Total259 200€
Loyer Annuel19 336€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 150 m²

Immeuble de rapport ( produit d'investissement et de défiscalisation ) comprenant 3 appartements. 1 en rdc avec entrée individuelle d'environ 60 m² en T3 ( ancien commerce ) louable potentiellement 750 €. au 1er étage : 1 T2 bis de 50 m² louable potentiellement 650 €. 1 T2 bis de 35 m² au 2 éme étage louable potentiellement 450 € en bail nu ou possibilité location air bnb à hauteur de 40 € la nuitée soit un potentiel sur 20 jours ouvrables de 800 €. SELON AUDIT ENERGETIQUE SI RENOVATION EN 1 FOIS 68800 € DE TRAVAUX ( isolation des murs et toit, installation de pompes à chaleurs, remplacement des menuiseries existantes...).

RENTABILITE POTENTIELLE hors travaux : 1850 € mensuels ou 22200 annuels soit 16% RENTABILITE POTENTIELLE avec travaux selon AUDIT : 10,63%

Surface : 150 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/04/2024

Consommation énergie primaire : 409 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 13 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 700 € et 5 070 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pont-à-Vendin
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62880
Coordonnées : 50.474210, 2.883237
Total : 259 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 108 000€
Valeur du bien : 248 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1611€/mois
Loyer annuel estimé : 19336€/an
Fourchette totale : 1354€ - 1918€/mois
Fourchette annuelle : 16246€ - 23015€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,28 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :233 142 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-93 142€ (-40.0%)
Marge achat-revente :-26 058€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 269,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :64,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 334,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 794,11€
Coût de l'assurance :19 440,00€
Taxe foncière : 1 933,64€/an
Soit par mois : 161,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 611,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 495,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation de pompes à chaleur pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries existantes par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Murs
Isolation thermique des murs extérieurs
Quantité: 375 m² (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Isolation de la toiture
Quantité: 150 m² (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer la classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 - Visible sur photos, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 000 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Murs:45 000€
    Isolation murs extérieurs: 375 m² × 120€/m² = 45000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Toiture:10 500€
    Isolation toiture: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Revêtement de sol (parquet flottant): 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€, Main d'œuvre: 1350€
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement parquet: 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-à-Vendin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→B(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 80 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Murs, Isolation - Toiture
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 336 €/an
Calcul : 1 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 155 €
Revenus locatifs : +19 336 €
Charges déductibles : -119 155 €
Résultat foncier Année 1 : -99 818 €(Déficit de 99 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 155 €/an
Revenus locatifs : +19 336 €
Charges déductibles : -11 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78418.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 336 €119 163 €8 452 €-99 826 €21 400 €78 426 €78 426 €
219 723 €10 935 €8 224 €8 788 €--69 639 €
320 118 €10 700 €7 989 €9 417 €--60 221 €
420 520 €10 457 €7 746 €10 063 €--50 159 €
520 930 €10 206 €7 495 €10 724 €--39 435 €
621 349 €9 947 €7 236 €11 402 €--28 032 €
721 776 €9 679 €6 967 €12 097 €--15 935 €
822 211 €9 402 €6 690 €12 810 €--3 125 €
922 656 €9 115 €6 404 €13 541 €---
1023 109 €8 819 €6 108 €14 290 €---
1123 571 €8 513 €5 802 €15 058 €---
1224 042 €8 197 €5 486 €15 846 €---
1324 523 €7 870 €5 159 €16 653 €---
1425 014 €7 532 €4 821 €17 481 €---
1525 514 €7 183 €4 472 €18 331 €---
1626 024 €6 822 €4 111 €19 202 €---
1726 545 €6 450 €3 738 €20 095 €---
1827 076 €6 064 €3 353 €21 011 €---
1927 617 €5 666 €2 955 €21 951 €---
2028 170 €5 254 €2 543 €22 915 €---
2128 733 €4 829 €2 118 €23 904 €---
2229 308 €4 389 €1 678 €24 918 €---
2329 894 €3 935 €1 224 €25 959 €---
2430 492 €3 466 €754 €27 026 €---
2531 101 €2 980 €269 €28 121 €---
TOTAL619 352 €297 575 €121 794 €321 777 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 061 €-6 420 €+10 481 €
2+4 061 €0 €+4 061 €
3+4 061 €0 €+4 061 €
4+4 061 €0 €+4 061 €
5+4 061 €0 €+4 061 €
6+4 061 €0 €+4 061 €
7+4 061 €0 €+4 061 €
8+4 061 €0 €+4 061 €
9+4 061 €+3 125 €+936 €
10+4 061 €+4 287 €-226 €
11+4 061 €+4 517 €-456 €
12+4 061 €+4 754 €-693 €
13+4 061 €+4 996 €-935 €
14+4 061 €+5 244 €-1 183 €
15+4 061 €+5 499 €-1 438 €
16+4 061 €+5 761 €-1 700 €
17+4 061 €+6 029 €-1 968 €
18+4 061 €+6 303 €-2 242 €
19+4 061 €+6 585 €-2 524 €
20+4 061 €+6 875 €-2 814 €
21+4 061 €+7 171 €-3 110 €
22+4 061 €+7 475 €-3 414 €
23+4 061 €+7 788 €-3 727 €
24+4 061 €+8 108 €-4 047 €
25+4 061 €+8 436 €-4 375 €
Total+101 525 €+96 533 €+4 992 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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