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Appartement 3 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSaint-Sernin-du-Bois (71)
Surface77m²
Coût Total114 400€
Loyer Annuel6 984€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 844,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T4 77 M2 SAINT-SERNIN DU BOIS

!!! EN EXCLUSIVITÉ !!! APPARTEMENT DE TYPE T4 DE 77 M2 SIS À GAMAY À ST-SERNIN-DU-BOIS DANS UNE PETITE COPROPRIÉTÉ SANS CHARGES COMPRENANT :

  • ENTRÉE SUR CUISINE/SALLE À MANGER, GRAND SÉJOUR, DEUX CHAMBRES, UNE SALLE DE BAINS, WC SÉPARÉ ET UNE TERRASSE PRIVATIVE EXTÉRIEUR.

IDÉAL INVESTISSEMENT LOCATIF

N'HÉSITEZ PAS À CONTACTER L'AGENCE ROBERT LASKAR IMMOBILIER AU [Coordonnées masquées] OU PAR MAIL À [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 502 Date de réalisation du diagnostic : 08/01/2020 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 6

Ville : Saint-Sernin-du-Bois
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.847110, 4.434186
Total : 114 400€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 109 200€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6984€/an
Fourchette totale : 471€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5647€ - 8637€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 599,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 578,89€
Coût de l'assurance :9 724,00€
Taxe foncière : 698,38€/an
Soit par mois : 58,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 581,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement réparation du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement réparation du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€ = 3000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rafraîchissement 2 chambres: 28 m² × 150€ = 4200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sernin-du-Bois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 984 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 127 €
Revenus locatifs : +6 984 €
Charges déductibles : -49 127 €
Résultat foncier Année 1 : -42 144 €(Déficit de 42 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 927 €/an
Revenus locatifs : +6 984 €
Charges déductibles : -4 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 056 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20743.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 984 €49 131 €3 844 €-42 147 €21 400 €20 747 €20 747 €
27 123 €4 829 €3 742 €2 294 €--18 453 €
37 266 €4 724 €3 636 €2 542 €--15 911 €
47 411 €4 614 €3 527 €2 797 €--13 114 €
57 559 €4 501 €3 414 €3 058 €--10 056 €
67 711 €4 384 €3 297 €3 326 €--6 729 €
77 865 €4 263 €3 176 €3 601 €--3 128 €
88 022 €4 138 €3 051 €3 884 €---
98 183 €4 009 €2 922 €4 174 €---
108 346 €3 875 €2 788 €4 471 €---
118 513 €3 736 €2 649 €4 777 €---
128 683 €3 593 €2 506 €5 090 €---
138 857 €3 445 €2 357 €5 412 €---
149 034 €3 291 €2 204 €5 743 €---
159 215 €3 133 €2 045 €6 082 €---
169 399 €2 969 €1 881 €6 431 €---
179 587 €2 799 €1 711 €6 789 €---
189 779 €2 623 €1 536 €7 156 €---
199 975 €2 441 €1 354 €7 533 €---
2010 174 €2 253 €1 166 €7 921 €---
2110 378 €2 059 €971 €8 319 €---
2210 585 €1 857 €770 €8 728 €---
2310 797 €1 649 €562 €9 148 €---
2411 013 €1 434 €346 €9 579 €---
2511 233 €1 211 €124 €10 022 €---
TOTAL223 692 €126 962 €55 579 €96 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 467 €-6 420 €+7 887 €
2+1 467 €0 €+1 467 €
3+1 467 €0 €+1 467 €
4+1 467 €0 €+1 467 €
5+1 467 €0 €+1 467 €
6+1 467 €0 €+1 467 €
7+1 467 €0 €+1 467 €
8+1 467 €+227 €+1 240 €
9+1 467 €+1 252 €+215 €
10+1 467 €+1 341 €+126 €
11+1 467 €+1 433 €+34 €
12+1 467 €+1 527 €-60 €
13+1 467 €+1 624 €-157 €
14+1 467 €+1 723 €-256 €
15+1 467 €+1 825 €-358 €
16+1 467 €+1 929 €-462 €
17+1 467 €+2 037 €-570 €
18+1 467 €+2 147 €-680 €
19+1 467 €+2 260 €-793 €
20+1 467 €+2 376 €-909 €
21+1 467 €+2 496 €-1 029 €
22+1 467 €+2 618 €-1 151 €
23+1 467 €+2 744 €-1 277 €
24+1 467 €+2 874 €-1 407 €
25+1 467 €+3 007 €-1 540 €
Total+36 675 €+29 019 €+7 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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