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À Pont-Saint-Esprit, appartement de 62,49m2 à acheter

VillePont-Saint-Esprit (30)
Surface62m²
Coût Total99 440€
Loyer Annuel6 438€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 854,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de douche, Chauffage central au gaz

Dans le vieux Pont de Pont-Saint-Esprit , acquisition d'un appartement au 1er étage et dernier étage. Cette habitation est idéale si vous recherchez votre première résidence principale. L'intérieur est composé d'un salon/séjour , une cuisine , une chambre , un bureau , une salle d'eau et un Wc. Chauffage gaz de ville. La superficie habitable est de 62,49m2 Le bien est soumis au statut de la copropriété. Bien en copropriété: 7 lots pas de procédure en cours Charges de copropriété : 500 € / an

Ville : Pont-Saint-Esprit
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30130
Coordonnées : 44.256630, 4.647630
Total : 99 440€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 95 200€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6438€/an
Fourchette totale : 443€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 5314€ - 7801€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,12 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 221 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-21 221€ (-28.6%)
Marge achat-revente :-25 219€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 906,02€
Coût de l'assurance :8 701,00€
Taxe foncière : 643,81€/an
Soit par mois : 53,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 536,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et nettoyage du carrelage dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Peinture murs: 44 m² × 30€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 1560€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Nettoyage carrelage: 900€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-Saint-Esprit (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 438 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 129 €
Revenus locatifs : +6 438 €
Charges déductibles : -47 129 €
Résultat foncier Année 1 : -40 691 €(Déficit de 40 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 291 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 929 €/an
Revenus locatifs : +6 438 €
Charges déductibles : -4 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19290.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 438 €47 132 €3 440 €-40 694 €21 400 €19 294 €19 294 €
26 567 €4 842 €3 350 €1 725 €--17 569 €
36 698 €4 748 €3 257 €1 950 €--15 619 €
46 832 €4 652 €3 160 €2 180 €--13 439 €
56 969 €4 552 €3 060 €2 417 €--11 021 €
67 108 €4 448 €2 956 €2 660 €--8 361 €
77 250 €4 341 €2 849 €2 910 €--5 452 €
87 395 €4 230 €2 738 €3 166 €--2 286 €
97 543 €4 114 €2 623 €3 429 €---
107 694 €3 995 €2 503 €3 699 €---
117 848 €3 872 €2 380 €3 976 €---
128 005 €3 744 €2 252 €4 261 €---
138 165 €3 612 €2 120 €4 553 €---
148 328 €3 475 €1 983 €4 854 €---
158 495 €3 333 €1 841 €5 162 €---
168 665 €3 186 €1 694 €5 479 €---
178 838 €3 033 €1 542 €5 805 €---
189 015 €2 876 €1 384 €6 139 €---
199 195 €2 713 €1 221 €6 483 €---
209 379 €2 543 €1 052 €6 836 €---
219 567 €2 368 €877 €7 198 €---
229 758 €2 187 €695 €7 571 €---
239 953 €1 999 €507 €7 954 €---
2410 152 €1 805 €313 €8 347 €---
2510 355 €1 604 €112 €8 752 €---
TOTAL206 214 €129 402 €49 906 €76 811 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 352 €-6 420 €+7 772 €
2+1 352 €0 €+1 352 €
3+1 352 €0 €+1 352 €
4+1 352 €0 €+1 352 €
5+1 352 €0 €+1 352 €
6+1 352 €0 €+1 352 €
7+1 352 €0 €+1 352 €
8+1 352 €0 €+1 352 €
9+1 352 €+343 €+1 009 €
10+1 352 €+1 110 €+242 €
11+1 352 €+1 193 €+159 €
12+1 352 €+1 278 €+74 €
13+1 352 €+1 366 €-14 €
14+1 352 €+1 456 €-104 €
15+1 352 €+1 549 €-197 €
16+1 352 €+1 644 €-292 €
17+1 352 €+1 741 €-389 €
18+1 352 €+1 842 €-490 €
19+1 352 €+1 945 €-593 €
20+1 352 €+2 051 €-699 €
21+1 352 €+2 159 €-807 €
22+1 352 €+2 271 €-919 €
23+1 352 €+2 386 €-1 034 €
24+1 352 €+2 504 €-1 152 €
25+1 352 €+2 626 €-1 274 €
Total+33 800 €+23 043 €+10 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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