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Appartement 4 pièces 85 m²

VilleMontbéliard (25)
Surface85m²
Coût Total97 800€
Loyer Annuel9 309€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

NEOLIA vend rue J.B. LAMARCK à MONTBELIARD un appartement T4, peintures et sols rénovés, au 2ème étage avec ascenseur, comprenant une entrée spacieuse avec cellier, un salon-séjour, une cuisine équipée neuve avec accès balcon exposé ouest, un dégagement dessert 3 chambres, une salle de bains, WC séparé, deux placards.

Parking collectif Double vitrage PVC, chauffage individuel au gaz, chaudière de 2017, entretien compris dans les charges

Façade avec isolation extérieure, toiture et communs rénovés en 2021, ainsi que la portes d'entrée et le tableau électrique de l'appartement Charges de copropriété env 145€/mois, taxe foncière env 850€/an, offerte pour l'année en cours d'achat

REF;0186027 Référence annonce : 0186027-1129 Consommation énergétique : 63 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 85 000 € Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.508850, 6.795690
Total : 97 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9309€/an
Fourchette totale : 598€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7175€ - 12079€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 12.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,97 €/m²
Basé sur :329 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 032 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+10 968€ (+14.8%)
Marge achat-revente :-23 768€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 506,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 488,75€
Coût de l'assurance :8 557,50€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 775,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 60 m²): 60 m² × 35€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:3 900€
    Mise aux normes électricité 3 chambres (environ 30 m²): 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 309 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 089 €
Revenus locatifs : +9 309 €
Charges déductibles : -12 089 €
Résultat foncier Année 1 : -2 779 €(Déficit de 2 779 €)
Imputable sur revenu global : 2 779 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 089 €/an
Revenus locatifs : +9 309 €
Charges déductibles : -6 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 221 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 309 €12 092 €3 160 €-2 783 €2 783 €--
29 496 €6 007 €3 074 €3 489 €---
39 686 €5 918 €2 986 €3 767 €---
49 879 €5 827 €2 895 €4 052 €---
510 077 €5 733 €2 801 €4 344 €---
610 278 €5 636 €2 704 €4 643 €---
710 484 €5 535 €2 603 €4 949 €---
810 694 €5 432 €2 499 €5 262 €---
910 908 €5 324 €2 392 €5 583 €---
1011 126 €5 213 €2 281 €5 912 €---
1111 348 €5 099 €2 167 €6 249 €---
1211 575 €4 981 €2 048 €6 595 €---
1311 807 €4 858 €1 926 €6 948 €---
1412 043 €4 732 €1 800 €7 311 €---
1512 284 €4 601 €1 669 €7 682 €---
1612 529 €4 467 €1 534 €8 063 €---
1712 780 €4 327 €1 395 €8 453 €---
1813 036 €4 183 €1 251 €8 852 €---
1913 296 €4 035 €1 102 €9 262 €---
2013 562 €3 881 €949 €9 681 €---
2113 833 €3 722 €790 €10 111 €---
2214 110 €3 558 €626 €10 552 €---
2314 392 €3 389 €456 €11 004 €---
2414 680 €3 213 €281 €11 467 €---
2514 974 €3 033 €100 €11 941 €---
TOTAL298 185 €124 796 €45 489 €173 389 €2 783 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 835 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 955 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 955 €-835 €+2 790 €
2+1 955 €+1 047 €+908 €
3+1 955 €+1 130 €+825 €
4+1 955 €+1 216 €+739 €
5+1 955 €+1 303 €+652 €
6+1 955 €+1 393 €+562 €
7+1 955 €+1 485 €+470 €
8+1 955 €+1 579 €+376 €
9+1 955 €+1 675 €+280 €
10+1 955 €+1 774 €+181 €
11+1 955 €+1 875 €+80 €
12+1 955 €+1 978 €-23 €
13+1 955 €+2 085 €-130 €
14+1 955 €+2 193 €-238 €
15+1 955 €+2 305 €-350 €
16+1 955 €+2 419 €-464 €
17+1 955 €+2 536 €-581 €
18+1 955 €+2 656 €-701 €
19+1 955 €+2 779 €-824 €
20+1 955 €+2 904 €-949 €
21+1 955 €+3 033 €-1 078 €
22+1 955 €+3 166 €-1 211 €
23+1 955 €+3 301 €-1 346 €
24+1 955 €+3 440 €-1 485 €
25+1 955 €+3 582 €-1 627 €
Total+48 875 €+52 017 €+-3 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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