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Maison à vendre

VilleDonzacq (40)
Surface138.8
Coût Total233 278
Loyer Annuel16 173
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 138.8 m²
Prix au m² : 1 188,76 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison de campagne pleine de charme, datant de 1800, avec 138,80 m² habitables sur deux niveaux. Le vaste séjour de 35 m² et les 4 chambres offrent un espace de vie confortable. Le terrain de 789 m² vous permet de profiter d'un cadre verdoyant et paisible.

Cette maison, avec son exposition Est-Ouest, baignée de lumière, est idéale pour créer un foyer chaleureux. Le grenier pourrait être transformé en espace de vie supplémentaire.

Bien que l'intérieur nécessite des travaux de rénovation, cela vous offre l'opportunité de personnaliser chaque pièce selon vos goûts et vos besoins. La cuisine non équipée attend vos idées pour devenir un espace culinaire moderne et fonctionnel.

À proximité, vous trouverez plusieurs commodités : deux maternelles et une école élémentaire à 5 min en voiture, une crèche et un collège à 10 min en voiture. Un parc et jardin se trouve à 10 min en voiture pour des promenades en famille. Pour vos courses quotidiennes, une alimentation générale est à 5 min en voiture, et un restaurant à 5 min en voiture pour des sorties gastronomiques. Plusieurs médecins généralistes sont également accessibles à 10 min en voiture.

Ne manquez pas cette opportunité de transformer cette maison de campagne en un havre de paix, alliant charme d'antan et modernité. Contactez-nous dès maintenant pour une visite!

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Patricia MUNOZ Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 40749816100022

Ville : Donzacq
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40360
Coordonnées : 43.657091, -0.807212
Total : 233 278
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 55 078
Valeur du bien : 220 078
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138.8
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16173€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1719€/mois
Fourchette annuelle : 12681€ - 20627€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 913,92 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 652
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-100 652 (-37.9%)
Marge achat-revente :32 374€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 278
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 170,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 238,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 826,51
Coût de l'assurance :20 411,83
Taxe foncière : 1 617,34€/an
Soit par mois : 134,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 347,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138.8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 138.8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine non équipée nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et parquet usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et carrelage dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et carrelage daté
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 078(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 828
    Isolation toiture/combles: 138.8 m² × 60€/m² = 8328€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 8500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Rénovation:900
    Réfection murs et carrelage entrée: 10 m² × 90€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 800
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:1 800
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Donzacq (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 278 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 816 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 078
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 621
Revenus locatifs : +16 173
Charges déductibles : -65 621
Résultat foncier Année 1 : -49 447(Déficit de 49 447 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 047
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 543 €/an
Revenus locatifs : +16 173
Charges déductibles : -10 543
Résultat foncier Années 2+ : 5 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28047.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 17365 6288 116-49 45521 400 €28 055 €28 055 €
216 49710 3387 9046 159--21 896 €
316 82710 1187 6856 708--15 188 €
417 1639 8917 4577 272--7 915 €
517 5079 6557 2227 851--64 €
617 8579 4116 9778 445---
718 2149 1586 7259 055---
818 5788 8976 4639 682---
918 9508 6256 19210 324---
1019 3298 3445 91110 984---
1119 7158 0545 62011 662---
1220 1107 7525 31812 357---
1320 5127 4405 00613 072---
1420 9227 1174 68313 805---
1521 3406 7824 34814 559---
1621 7676 4354 00115 332---
1722 2036 0763 64216 127---
1822 6475 7043 27016 943---
1923 1005 3182 88417 782---
2023 5624 9192 48518 643---
2124 0334 5052 07219 527---
2224 5134 0771 64320 436---
2325 0043 6331 20021 370---
2425 5043 17474022 330---
2526 0142 69826423 316---
TOTAL518 039233 750117 827284 28921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 289
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 396-6 420+9 816
2+3 3960+3 396
3+3 3960+3 396
4+3 3960+3 396
5+3 3960+3 396
6+3 396+2 514+882
7+3 396+2 717+679
8+3 396+2 904+492
9+3 396+3 097+299
10+3 396+3 295+101
11+3 396+3 499-103
12+3 396+3 707-311
13+3 396+3 922-526
14+3 396+4 142-746
15+3 396+4 368-972
16+3 396+4 600-1 204
17+3 396+4 838-1 442
18+3 396+5 083-1 687
19+3 396+5 334-1 938
20+3 396+5 593-2 197
21+3 396+5 858-2 462
22+3 396+6 131-2 735
23+3 396+6 411-3 015
24+3 396+6 699-3 303
25+3 396+6 995-3 599
Total+84 900+85 287+-387
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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