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Vente appartement 3 pièces 68 m² Veynes (05400) - Superimmo

Bien expiré
VilleVeynes (05)
Surface68m²
Coût Total131 700€
Loyer Annuel7 510€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

HAUTES ALPES (05), à vendre en EXCLUSIVITÉ à Veynes, appartement 68m2 avec terrasse, cave, parkings et jardin. Appartement à rénover, sauf les fenêtres qui sont récentes en PVC, double vitrage. Au 1er étage, il se compose d'un hall, d'une grande cuisine, de 2 chambres, d'un living, d'une salle d'eau et d'un wc. Une belle terrasse plein sud complète ce bien. En rdc, vous disposerez d'une cave de 12 m2, et inclus dans la vente également, 2 emplacements de parking et un jardin de 188 m2. Pour de plus amples informations, ou effectuer une visite, contactez Pablito LORIDON, consultant immobilier New Deal Immobilier, au 06 46 15 06 06 ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr English speaking. Ik spreek Nederlands. Hablo CastellanoAfficher plus

Ville : Veynes
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05400
Coordonnées : 44.534710, 5.819777
Total : 131 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 56 100€
Valeur du bien : 126 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7510€/an
Fourchette totale : 502€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 6020€ - 9368€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 374,45 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 462 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-23 462€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-38 238€ (-40.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :641,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,39€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 691,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 838,64€
Coût de l'assurance :14 816,25€
Taxe foncière : 750,96€/an
Soit par mois : 62,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 68 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 100 €(825 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 9000€ = 9000€ (matériaux, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres (20 m²) × 2500€ = 5000€ (revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre inclus)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Total Estimation:24 000€
    Total des travaux estimés
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Veynes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 700 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 788 €
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -61 788 €
Résultat foncier Année 1 : -54 279 €(Déficit de 54 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 688 €/an
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -5 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32878.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 510 €61 792 €4 229 €-54 283 €21 400 €32 883 €32 883 €
27 660 €5 578 €4 114 €2 082 €--30 801 €
37 813 €5 460 €3 996 €2 353 €--28 447 €
47 969 €5 337 €3 874 €2 632 €--25 815 €
58 129 €5 211 €3 747 €2 918 €--22 898 €
68 291 €5 081 €3 617 €3 211 €--19 687 €
78 457 €4 946 €3 482 €3 511 €--16 176 €
88 626 €4 807 €3 343 €3 820 €--12 356 €
98 799 €4 663 €3 199 €4 136 €--8 220 €
108 975 €4 514 €3 051 €4 460 €--3 760 €
119 154 €4 361 €2 897 €4 793 €---
129 337 €4 202 €2 739 €5 135 €---
139 524 €4 039 €2 575 €5 485 €---
149 715 €3 870 €2 406 €5 845 €---
159 909 €3 695 €2 231 €6 214 €---
1610 107 €3 514 €2 051 €6 593 €---
1710 309 €3 328 €1 864 €6 981 €---
1810 515 €3 135 €1 672 €7 380 €---
1910 726 €2 937 €1 473 €7 789 €---
2010 940 €2 731 €1 267 €8 209 €---
2111 159 €2 519 €1 055 €8 640 €---
2211 382 €2 300 €836 €9 082 €---
2311 610 €2 073 €610 €9 537 €---
2411 842 €1 839 €376 €10 003 €---
2512 079 €1 597 €134 €10 481 €---
TOTAL240 536 €153 529 €60 839 €87 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-6 420 €+7 997 €
2+1 577 €0 €+1 577 €
3+1 577 €0 €+1 577 €
4+1 577 €0 €+1 577 €
5+1 577 €0 €+1 577 €
6+1 577 €0 €+1 577 €
7+1 577 €0 €+1 577 €
8+1 577 €0 €+1 577 €
9+1 577 €0 €+1 577 €
10+1 577 €0 €+1 577 €
11+1 577 €+310 €+1 267 €
12+1 577 €+1 540 €+37 €
13+1 577 €+1 646 €-69 €
14+1 577 €+1 753 €-176 €
15+1 577 €+1 864 €-287 €
16+1 577 €+1 978 €-401 €
17+1 577 €+2 094 €-517 €
18+1 577 €+2 214 €-637 €
19+1 577 €+2 337 €-760 €
20+1 577 €+2 463 €-886 €
21+1 577 €+2 592 €-1 015 €
22+1 577 €+2 725 €-1 148 €
23+1 577 €+2 861 €-1 284 €
24+1 577 €+3 001 €-1 424 €
25+1 577 €+3 144 €-1 567 €
Total+39 425 €+26 102 €+13 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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