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CENTRE BOURG DE VASLES 4 CHAMBRES

Bien expiré
VilleVasles (79)
Surface140
Coût Total163 596
Loyer Annuel9 865
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-116
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 200 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 765,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

VASLES centre bourg, PICTAVE immo, votre agence immobilière à Vasles, vous propose à la vente cette maison idéalement située en plein coeur du village, à deux pas de toutes les commodités : boulangerie, boucherie, écoles, pharmacie, maison de santé, bar/restaurant et épicerie. La maison se compose de la manière suivante : Au rez-de-chaussée : une cuisine, un salon/séjour, une arrière-cuisine, une chaufferie ainsi qu'un bureau. Attenant à l'habitation, un garage de 80 m2 équipé d'un portail électrique. À l'étage : un couloir dessert quatre chambres de belles dimensions, une salle de bain avec douche, un WC indépendant et un espace terrasse couverte. À l'extérieur : une terrasse, un parking, un second garage et un atelier complètent l'ensemble. Le bien est raccordé au tout-à-l'égout. L'ensemble est édifié sur un terrain d'une superficie cadastrale d'environ 465 m2. Bien proposé par Hugues PIED, agent commercial RSAC Niort 479 713 638. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://pictave-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Vasles
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79340
Coordonnées : 46.582685, -0.020164
Total : 163 596
Prix d'acquisition : 107 200
Travaux : 47 820
Valeur du bien : 155 020
Frais de notaire : 8 576
Coût estimé : 8 576
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9865€/an
Fourchette totale : 647€ - 1044€/mois
Fourchette annuelle : 7767€ - 12531€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 596
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 956,79
Coût de l'assurance :14 314,65
Taxe foncière : 986,53€/an
Soit par mois : 82,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 820(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds salon: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Vasles), les prix ont été adaptés avec un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 865 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 596 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 838
Revenus locatifs : +9 865
Charges déductibles : -54 838
Résultat foncier Année 1 : -44 973(Déficit de 44 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 573
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 018 €/an
Revenus locatifs : +9 865
Charges déductibles : -7 018
Résultat foncier Années 2+ : 2 847 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23572.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 680(65% de 107 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 534 €/an
Calcul : 69 680 € × 3,636% = 2 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 86554 8435 464-44 97821 400 €23 578 €23 578 €
210 0636 8785 3193 185--20 393 €
310 2646 7275 1683 536--16 857 €
410 4696 5725 0133 897--12 960 €
510 6796 4114 8524 268--8 692 €
610 8926 2444 6854 648--4 044 €
711 1106 0724 5135 038---
811 3325 8944 3355 438---
911 5595 7104 1515 849---
1011 7905 5193 9606 271---
1112 0265 3223 7636 704---
1212 2665 1183 5597 148---
1312 5124 9073 3487 604---
1412 7624 6893 1308 073---
1513 0174 4642 9048 554---
1613 2774 2302 6719 047---
1713 5433 9892 4309 554---
1813 8143 7392 18010 075---
1914 0903 4811 92210 609---
2014 3723 2141 65511 158---
2114 6592 9381 37811 722---
2214 9522 6521 09312 301---
2315 2522 35679712 895---
2415 5572 05149213 506---
2515 8681 73417514 133---
TOTAL315 988165 75578 957150 23421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 234
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072-6 420+8 492
2+2 0720+2 072
3+2 0720+2 072
4+2 0720+2 072
5+2 0720+2 072
6+2 0720+2 072
7+2 072+298+1 774
8+2 072+1 631+441
9+2 072+1 755+317
10+2 072+1 881+191
11+2 072+2 011+61
12+2 072+2 144-72
13+2 072+2 281-209
14+2 072+2 422-350
15+2 072+2 566-494
16+2 072+2 714-642
17+2 072+2 866-794
18+2 072+3 022-950
19+2 072+3 183-1 111
20+2 072+3 347-1 275
21+2 072+3 517-1 445
22+2 072+3 690-1 618
23+2 072+3 869-1 797
24+2 072+4 052-1 980
25+2 072+4 240-2 168
Total+51 800+45 070+6 730
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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