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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface99.3m²
Coût Total222 940€
Loyer Annuel13 829€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 500 €
Surface : 99.3 m²
Prix au m² : 1 465,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Nous proposons à la vente un grand appartement de 100m² à rénover complètement. Situé au dernier étage d'une petite copropriété, il se compose d'une entrée, une cuisine séparée, un salon/séjour, une salle d'eau, un potentiel pour faire 3 voir 4 chambres et 2 ou 3 salles d'eau. Idéal investisseurs ou projet de colocation! Une cave et un grenier aménageable d'environ 15m² complètent ce bien.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.259553, 4.050952
Total : 222 940€
Prix d'acquisition : 145 500€
Travaux : 65 800€
Valeur du bien : 211 300€
Frais de notaire : 11 640€
Coût estimé : 11 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99.3m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1152€/mois
Loyer annuel estimé : 13829€/an
Fourchette totale : 893€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 10710€ - 17855€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 748,65 €/m²
Basé sur :917 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 941 €
Prix d'achat :145 500 €
Décote à l'achat :-127 441€ (-46.7%)
Marge achat-revente :50 001€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 104,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 169,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 310,81€
Coût de l'assurance :19 507,25€
Taxe foncière : 1 382,87€/an
Soit par mois : 115,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage moderne (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99.3 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet pour le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 800 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:15 500€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1500€, Parquet: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 829 €/an
Calcul : 1 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 484 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 447 €
Revenus locatifs : +13 829 €
Charges déductibles : -75 447 €
Résultat foncier Année 1 : -61 618 €(Déficit de 61 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 647 €/an
Revenus locatifs : +13 829 €
Charges déductibles : -9 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40218.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 575 €(65% de 145 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 439 €/an
Calcul : 94 575 € × 3,636% = 3 439 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 829 €75 454 €7 491 €-61 625 €21 400 €40 225 €40 225 €
214 105 €9 455 €7 292 €4 650 €--35 575 €
314 387 €9 249 €7 086 €5 138 €--30 437 €
414 675 €9 036 €6 873 €5 639 €--24 798 €
514 969 €8 816 €6 653 €6 152 €--18 646 €
615 268 €8 588 €6 425 €6 680 €--11 966 €
715 573 €8 353 €6 189 €7 221 €--4 746 €
815 885 €8 109 €5 946 €7 776 €---
916 202 €7 857 €5 693 €8 346 €---
1016 527 €7 596 €5 432 €8 931 €---
1116 857 €7 326 €5 162 €9 531 €---
1217 194 €7 046 €4 883 €10 148 €---
1317 538 €6 757 €4 594 €10 781 €---
1417 889 €6 458 €4 295 €11 430 €---
1518 247 €6 149 €3 986 €12 097 €---
1618 612 €5 829 €3 666 €12 782 €---
1718 984 €5 498 €3 335 €13 486 €---
1819 363 €5 156 €2 993 €14 208 €---
1919 751 €4 802 €2 638 €14 949 €---
2020 146 €4 435 €2 272 €15 711 €---
2120 549 €4 056 €1 893 €16 493 €---
2220 960 €3 664 €1 501 €17 296 €---
2321 379 €3 258 €1 095 €18 121 €---
2421 806 €2 838 €675 €18 968 €---
2522 243 €2 404 €241 €19 839 €---
TOTAL442 936 €228 190 €108 311 €214 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 904 €-6 420 €+9 324 €
2+2 904 €0 €+2 904 €
3+2 904 €0 €+2 904 €
4+2 904 €0 €+2 904 €
5+2 904 €0 €+2 904 €
6+2 904 €0 €+2 904 €
7+2 904 €0 €+2 904 €
8+2 904 €+909 €+1 995 €
9+2 904 €+2 504 €+400 €
10+2 904 €+2 679 €+225 €
11+2 904 €+2 859 €+45 €
12+2 904 €+3 044 €-140 €
13+2 904 €+3 234 €-330 €
14+2 904 €+3 429 €-525 €
15+2 904 €+3 629 €-725 €
16+2 904 €+3 835 €-931 €
17+2 904 €+4 046 €-1 142 €
18+2 904 €+4 262 €-1 358 €
19+2 904 €+4 485 €-1 581 €
20+2 904 €+4 713 €-1 809 €
21+2 904 €+4 948 €-2 044 €
22+2 904 €+5 189 €-2 285 €
23+2 904 €+5 436 €-2 532 €
24+2 904 €+5 690 €-2 786 €
25+2 904 €+5 952 €-3 048 €
Total+72 600 €+64 424 €+8 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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