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Achat : Maison (15190)

VilleMarcenat (15)
Surface132m²
Coût Total191 740€
Loyer Annuel11 015€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 818,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 132 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1069 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Située au cœur du charmant village de Marcenat, cette jolie maison d’environ 132 m² habitables vous séduira par son environnement paisible et son beau terrain de 1 069 m², idéal pour profiter du calme et de l’espace en toute tranquillité. Elle se compose d’un salon salle à manger sur balcon, d’une cuisine sur jardin, de quatre chambres, de deux bureaux, d’une salle de bains, d’un wc, de quatre petits greniers, un garage, une buanderie et une chaufferie. Le prix de vente s'élève à 108 000 € Frais d'Agence Inclus dont 8% du prix net vendeur à la charge de l'acquéreur DPE G GES G (plus de détails sur ce site). Contactez nous dès maintenant aupour plus d'informations et pour planifier une visite. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 9670 € et 13130 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Logement à consommation énergétique excessive: classe G. Surface loi Carrez: 132.71 m².

Ville : Marcenat
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15190
Coordonnées : 45.317910, 2.835700
Total : 191 740€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 75 100€
Valeur du bien : 183 100€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11015€/an
Fourchette totale : 635€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 7625€ - 15913€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :438,5 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :57 881 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :+50 119€ (+86.6%)
Marge achat-revente :-133 859€ (-231.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :76,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 039,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 155,02€
Coût de l'assurance :23 008,80€
Taxe foncière : 1 101,53€/an
Soit par mois : 91,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 132 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: plomberie complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 100 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 800€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 150€/m² = 19800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant meubles et électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Réfection complète plomberie: 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 015 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 806 €
Revenus locatifs : +11 015 €
Charges déductibles : -83 806 €
Résultat foncier Année 1 : -72 790 €(Déficit de 72 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 706 €/an
Revenus locatifs : +11 015 €
Charges déductibles : -8 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51390.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 015 €83 812 €6 690 €-72 797 €21 400 €51 397 €51 397 €
211 236 €8 538 €6 516 €2 698 €--48 699 €
311 460 €8 357 €6 335 €3 104 €--45 595 €
411 690 €8 169 €6 148 €3 520 €--42 075 €
511 923 €7 975 €5 953 €3 948 €--38 127 €
612 162 €7 774 €5 752 €4 387 €--33 739 €
712 405 €7 566 €5 544 €4 839 €--28 901 €
812 653 €7 350 €5 329 €5 303 €--23 598 €
912 906 €7 127 €5 105 €5 779 €--17 819 €
1013 164 €6 896 €4 874 €6 269 €--11 550 €
1113 428 €6 656 €4 634 €6 772 €--4 778 €
1213 696 €6 408 €4 386 €7 289 €---
1313 970 €6 150 €4 128 €7 820 €---
1414 249 €5 884 €3 862 €8 366 €---
1514 534 €5 608 €3 586 €8 927 €---
1614 825 €5 322 €3 300 €9 503 €---
1715 122 €5 026 €3 004 €10 096 €---
1815 424 €4 719 €2 697 €10 705 €---
1915 733 €4 401 €2 379 €11 332 €---
2016 047 €4 072 €2 050 €11 975 €---
2116 368 €3 731 €1 709 €12 637 €---
2216 696 €3 378 €1 356 €13 318 €---
2317 029 €3 012 €990 €14 018 €---
2417 370 €2 633 €611 €14 738 €---
2517 717 €2 240 €218 €15 478 €---
TOTAL352 824 €222 802 €97 155 €130 022 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 313 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 313 €-6 420 €+8 733 €
2+2 313 €0 €+2 313 €
3+2 313 €0 €+2 313 €
4+2 313 €0 €+2 313 €
5+2 313 €0 €+2 313 €
6+2 313 €0 €+2 313 €
7+2 313 €0 €+2 313 €
8+2 313 €0 €+2 313 €
9+2 313 €0 €+2 313 €
10+2 313 €0 €+2 313 €
11+2 313 €0 €+2 313 €
12+2 313 €+2 187 €+126 €
13+2 313 €+2 346 €-33 €
14+2 313 €+2 510 €-197 €
15+2 313 €+2 678 €-365 €
16+2 313 €+2 851 €-538 €
17+2 313 €+3 029 €-716 €
18+2 313 €+3 212 €-899 €
19+2 313 €+3 399 €-1 086 €
20+2 313 €+3 593 €-1 280 €
21+2 313 €+3 791 €-1 478 €
22+2 313 €+3 995 €-1 682 €
23+2 313 €+4 205 €-1 892 €
24+2 313 €+4 421 €-2 108 €
25+2 313 €+4 643 €-2 330 €
Total+57 825 €+40 440 €+17 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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