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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleMarmande (47)
Surface50m²
Coût Total86 520€
Loyer Annuel7 026€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 380 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m² - Appartement 2 pièces 50 m²

Découvrez cet agréable appartement T2 de 50,38 m2, situé au 3ème et dernier étage d'une résidence sécurisée. L'appartement est libre et se compose d'une entrée avec placard, d'un dégagement, d'une cuisine, ainsi que d'un salon/séjour lumineux donnant accès à un balcon. L'espace nuit comprend une chambre, une salle de bains et un WC indépendant. Une cave complète ce bien. Soumis au régime de la copropriété. Charges annuelles de copropriété : 853.90 EUR dont 416.12 EUR de charges locatives récupérables. La taxe foncière est de 1323 EUR Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. À découvrir sans tarder !

Surface : 50 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 36 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2026

Consommation énergie primaire : 293 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 030 € et 1 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.503410, 0.159486
Total : 86 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 81 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7026€/an
Fourchette totale : 483€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5791€ - 8526€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290,32 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 516 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+4 484€ (+7.0%)
Marge achat-revente :-22 004€ (-34.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,61€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 465,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 726,87€
Coût de l'assurance :10 382,40€
Taxe foncière : 1 323,00€/an
Soit par mois : 110,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 71,16€/mois
Soit par an : 853,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 026 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 520 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 323 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 539 €
Revenus locatifs : +7 026 €
Charges déductibles : -17 539 €
Résultat foncier Année 1 : -10 513 €(Déficit de 10 513 €)
Imputable sur revenu global : 10 513 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 539 €/an
Revenus locatifs : +7 026 €
Charges déductibles : -5 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 487 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 026 €17 542 €2 950 €-10 516 €10 516 €--
27 167 €5 464 €2 872 €1 702 €---
37 310 €5 384 €2 792 €1 926 €---
47 456 €5 301 €2 708 €2 156 €---
57 606 €5 214 €2 622 €2 391 €---
67 758 €5 125 €2 533 €2 633 €---
77 913 €5 033 €2 440 €2 880 €---
88 071 €4 937 €2 345 €3 134 €---
98 233 €4 838 €2 246 €3 395 €---
108 397 €4 735 €2 143 €3 662 €---
118 565 €4 629 €2 037 €3 936 €---
128 736 €4 519 €1 927 €4 217 €---
138 911 €4 406 €1 814 €4 505 €---
149 089 €4 288 €1 696 €4 801 €---
159 271 €4 166 €1 574 €5 105 €---
169 457 €4 040 €1 448 €5 416 €---
179 646 €3 910 €1 318 €5 736 €---
189 839 €3 775 €1 183 €6 064 €---
1910 035 €3 635 €1 043 €6 400 €---
2010 236 €3 491 €898 €6 746 €---
2110 441 €3 341 €749 €7 100 €---
2210 650 €3 186 €594 €7 464 €---
2310 863 €3 025 €433 €7 837 €---
2411 080 €2 859 €267 €8 220 €---
2511 301 €2 688 €95 €8 614 €---
TOTAL225 057 €119 532 €42 727 €105 524 €10 516 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 155 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-3 155 €+4 631 €
2+1 476 €+511 €+965 €
3+1 476 €+578 €+898 €
4+1 476 €+647 €+829 €
5+1 476 €+717 €+759 €
6+1 476 €+790 €+686 €
7+1 476 €+864 €+612 €
8+1 476 €+940 €+536 €
9+1 476 €+1 018 €+458 €
10+1 476 €+1 099 €+377 €
11+1 476 €+1 181 €+295 €
12+1 476 €+1 265 €+211 €
13+1 476 €+1 352 €+124 €
14+1 476 €+1 440 €+36 €
15+1 476 €+1 531 €-55 €
16+1 476 €+1 625 €-149 €
17+1 476 €+1 721 €-245 €
18+1 476 €+1 819 €-343 €
19+1 476 €+1 920 €-444 €
20+1 476 €+2 024 €-548 €
21+1 476 €+2 130 €-654 €
22+1 476 €+2 239 €-763 €
23+1 476 €+2 351 €-875 €
24+1 476 €+2 466 €-990 €
25+1 476 €+2 584 €-1 108 €
Total+36 900 €+31 657 €+5 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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