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Vente maison 6 pièces 190 m² Olonzac (34210) - Superimmo

Bien expiré
VilleOlonzac (34)
Surface190m²
Coût Total216 220€
Loyer Annuel19 561€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 731,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SLG172379 : A découvrir EN EXCLUSIVITE - sur la commune d'OLONZAC - village toutes commodités - au cœur du MINERVOIS - idéalement situé entre NARBONNE - BEZIERS et CARCASSONNE - grande maison de village en pierres d'environ 190m² habitable - avec cour de près de 10m² sans vis à vis et un grand garage d'environ 70m². La maison compte 5 chambres - salon - cuisine - 2 Salle de bains/d'eau - 2 WC - dressing et bureau. Maison nécessitant certains travaux mais une grande partie des menuiseries sont en double vitrage - l'électricité est aux normes - la toiture a un peu plus de 10 ans. Des éléments anciens ont été conservés comme les sols - cheminée .. POSSIBILITE DE VIVRE AU REZ-DE-CHAUSSEE.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 139000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 15/11/2024 - Reseau Immo-Diffusion Olonzac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Olonzac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34210
Coordonnées : 43.270070, 2.747180
Total : 216 220€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 66 100€
Valeur du bien : 205 100€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.58€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1630€/mois
Loyer annuel estimé : 19561€/an
Fourchette totale : 1233€ - 2154€/mois
Fourchette annuelle : 14800€ - 25852€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :63,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 142,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 471,76€
Coût de l'assurance :18 919,25€
Taxe foncière : 1 956,07€/an
Soit par mois : 163,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 630,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :325,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 100 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Isolation:7 600€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 40€/m² = 7600€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:600€
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olonzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 561 €/an
Calcul : 1 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 220 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 221 €
Revenus locatifs : +19 561 €
Charges déductibles : -76 221 €
Résultat foncier Année 1 : -56 660 €(Déficit de 56 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 121 €/an
Revenus locatifs : +19 561 €
Charges déductibles : -10 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35260.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 561 €76 228 €7 415 €-56 668 €21 400 €35 268 €35 268 €
219 952 €9 933 €7 220 €10 019 €--25 249 €
320 351 €9 731 €7 018 €10 620 €--14 629 €
420 758 €9 522 €6 809 €11 236 €--3 393 €
521 173 €9 306 €6 593 €11 867 €---
621 597 €9 082 €6 369 €12 515 €---
722 029 €8 850 €6 137 €13 179 €---
822 469 €8 610 €5 897 €13 859 €---
922 919 €8 361 €5 648 €14 557 €---
1023 377 €8 104 €5 391 €15 273 €---
1123 844 €7 837 €5 124 €16 007 €---
1224 321 €7 561 €4 849 €16 760 €---
1324 808 €7 276 €4 563 €17 532 €---
1425 304 €6 980 €4 267 €18 324 €---
1525 810 €6 674 €3 961 €19 136 €---
1626 326 €6 357 €3 645 €19 969 €---
1726 853 €6 029 €3 317 €20 823 €---
1827 390 €5 690 €2 977 €21 700 €---
1927 938 €5 338 €2 625 €22 599 €---
2028 496 €4 974 €2 262 €23 522 €---
2129 066 €4 598 €1 885 €24 469 €---
2229 648 €4 208 €1 495 €25 440 €---
2330 240 €3 804 €1 091 €26 437 €---
2430 845 €3 386 €673 €27 460 €---
2531 462 €2 953 €240 €28 509 €---
TOTAL626 536 €241 393 €107 472 €385 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 108 €-6 420 €+10 528 €
2+4 108 €0 €+4 108 €
3+4 108 €0 €+4 108 €
4+4 108 €0 €+4 108 €
5+4 108 €+2 542 €+1 566 €
6+4 108 €+3 754 €+354 €
7+4 108 €+3 954 €+154 €
8+4 108 €+4 158 €-50 €
9+4 108 €+4 367 €-259 €
10+4 108 €+4 582 €-474 €
11+4 108 €+4 802 €-694 €
12+4 108 €+5 028 €-920 €
13+4 108 €+5 260 €-1 152 €
14+4 108 €+5 497 €-1 389 €
15+4 108 €+5 741 €-1 633 €
16+4 108 €+5 991 €-1 883 €
17+4 108 €+6 247 €-2 139 €
18+4 108 €+6 510 €-2 402 €
19+4 108 €+6 780 €-2 672 €
20+4 108 €+7 057 €-2 949 €
21+4 108 €+7 341 €-3 233 €
22+4 108 €+7 632 €-3 524 €
23+4 108 €+7 931 €-3 823 €
24+4 108 €+8 238 €-4 130 €
25+4 108 €+8 553 €-4 445 €
Total+102 700 €+115 543 €+-12 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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