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Maison de ville 7 pièces 220 m²

VillePort-des-Barques (17)
Surface220
Coût Total371 700
Loyer Annuel31 640
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+405
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 431,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Port Des Barques 7 pièce(s) 195 m2

À quelques pas de la plage, découvrez une superbe maison de ville !

Située dans une charmante commune du littoral, cette magnifique maison de ville de 220 m² saura vous séduire par ses volumes généreux, son cachet et son emplacement privilégié. Un bien rare où il ne vous reste plus qu'à poser vos valises.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine indépendante aménagée et équipée, un séjour chaleureux, une suite parentale avec salle d'eau et dressing, un atelier ainsi qu'un espace de rangement. L'ensemble s'ouvre sur une cour intimiste agrémentée d'une petite dépendance et d'un agréable toit-terrasse.

Au premier étage, un vaste salon sublimé par de magnifiques parquets anciens offre un espace de vie élégant et lumineux. Ce niveau comprend également deux chambres, dont une suite parentale avec salle d'eau et WC privatifs, un immense bureau-bibliothèque ainsi qu'une lingerie.

Au deuxième étage, deux chambres supplémentaires, un dressing et une salle d'eau complètent harmonieusement l'ensemble.

Vous apprécierez son environnement calme, tout en bénéficiant de la proximité immédiate de la plage et des commerces.

Une maison familiale pleine de charme, aux prestations de qualité et aux volumes exceptionnels.

À découvrir sans tarder !

Référence agence : 3399 Référence annonce : Q9G5-K2X-4P6 Date de réalisation du diagnostic : 27/03/2023 Prix hors honoraires : 300 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Port-des-Barques
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17730
Coordonnées : 45.948650, -1.080146
Total : 371 700
Prix d'acquisition : 315 000
Travaux : 31 500
Valeur du bien : 346 500
Frais de notaire : 25 200
Coût estimé : 25 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2637€/mois
Loyer annuel estimé : 31640€/an
Fourchette totale : 2081€ - 3341€/mois
Fourchette annuelle : 24969€ - 40094€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 543,1 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :559 482
Prix d'achat :315 000
Décote à l'achat :-244 482 (-43.7%)
Marge achat-revente :187 782€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 856,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :111,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 968,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 349,97
Coût de l'assurance :33 453,00
Taxe foncière : 3 164,02€/an
Soit par mois : 263,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 636,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 232,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :404,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers obsolètes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, rafraîchissement léger recommandé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, DPE C - maison
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC double flux si absence de VMC
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, DPE C - maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500
    Cuisine complète (10 m²): 650 €/m² × 10 = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 8000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC et carrelage, matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation 2 chambres (30 m²): 150 €/m² × 30 = 4500€ (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon (25 m²): 40 €/m² × 25 = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ (prix moyen) + 500€ (pose) = 3500€
  • Ventilation:5 000
    VMC double flux: 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-des-Barques (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 640 €/an
Calcul : 2 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 700 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 338 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 775
Revenus locatifs : +31 640
Charges déductibles : -48 775
Résultat foncier Année 1 : -17 135(Déficit de 17 135 €)
Imputable sur revenu global : 17 135
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 275 €/an
Revenus locatifs : +31 640
Charges déductibles : -17 275
Résultat foncier Années 2+ : 14 365 €/an
Prix d'achat du bien : 315 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 64048 78712 785-17 14717 147 €--
232 27316 95112 44915 322---
332 91816 60312 10116 315---
433 57716 24311 74117 334---
534 24815 87011 36818 378---
634 93315 48510 98219 449---
735 63215 08510 58320 547---
836 34514 67110 16921 673---
937 07114 2439 74122 828---
1037 81313 8009 29724 013---
1138 56913 3408 83825 229---
1239 34112 8658 36326 476---
1340 12712 3737 87127 755---
1440 93011 8637 36129 067---
1541 74911 3366 83430 413---
1642 58310 7896 28731 794---
1743 43510 2245 72233 211---
1844 3049 6385 13634 666---
1945 1909 0324 53036 158---
2046 0948 4043 90237 690---
2147 0167 7543 25239 261---
2247 9567 0812 57940 875---
2348 9156 3851 88342 530---
2449 8935 6631 16144 230---
2550 8914 91741445 975---
TOTAL1 013 444329 403185 350684 04017 147Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 144
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 040
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 644-5 144+11 788
2+6 644+4 597+2 047
3+6 644+4 895+1 749
4+6 644+5 200+1 444
5+6 644+5 513+1 131
6+6 644+5 835+809
7+6 644+6 164+480
8+6 644+6 502+142
9+6 644+6 849-205
10+6 644+7 204-560
11+6 644+7 569-925
12+6 644+7 943-1 299
13+6 644+8 326-1 682
14+6 644+8 720-2 076
15+6 644+9 124-2 480
16+6 644+9 538-2 894
17+6 644+9 963-3 319
18+6 644+10 400-3 756
19+6 644+10 847-4 203
20+6 644+11 307-4 663
21+6 644+11 778-5 134
22+6 644+12 262-5 618
23+6 644+12 759-6 115
24+6 644+13 269-6 625
25+6 644+13 792-7 148
Total+166 100+205 212+-39 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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