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Maison de ville 7 pièces 220 m²

Bien expiré
VillePort-des-Barques (17)
Surface220m²
Coût Total371 700€
Loyer Annuel31 640€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 431,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Port Des Barques 7 pièce(s) 195 m2

À quelques pas de la plage, découvrez une superbe maison de ville !

Située dans une charmante commune du littoral, cette magnifique maison de ville de 220 m² saura vous séduire par ses volumes généreux, son cachet et son emplacement privilégié. Un bien rare où il ne vous reste plus qu'à poser vos valises.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine indépendante aménagée et équipée, un séjour chaleureux, une suite parentale avec salle d'eau et dressing, un atelier ainsi qu'un espace de rangement. L'ensemble s'ouvre sur une cour intimiste agrémentée d'une petite dépendance et d'un agréable toit-terrasse.

Au premier étage, un vaste salon sublimé par de magnifiques parquets anciens offre un espace de vie élégant et lumineux. Ce niveau comprend également deux chambres, dont une suite parentale avec salle d'eau et WC privatifs, un immense bureau-bibliothèque ainsi qu'une lingerie.

Au deuxième étage, deux chambres supplémentaires, un dressing et une salle d'eau complètent harmonieusement l'ensemble.

Vous apprécierez son environnement calme, tout en bénéficiant de la proximité immédiate de la plage et des commerces.

Une maison familiale pleine de charme, aux prestations de qualité et aux volumes exceptionnels.

À découvrir sans tarder !

Référence agence : 3399 Référence annonce : Q9G5-K2X-4P6 Date de réalisation du diagnostic : 27/03/2023 Prix hors honoraires : 300 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Port-des-Barques
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17730
Coordonnées : 45.948650, -1.080146
Total : 371 700€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 346 500€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2637€/mois
Loyer annuel estimé : 31640€/an
Fourchette totale : 2081€ - 3341€/mois
Fourchette annuelle : 24969€ - 40094€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 543,1 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :559 482 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-244 482€ (-43.7%)
Marge achat-revente :187 782€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 856,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :111,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 968,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 349,97€
Coût de l'assurance :33 453,00€
Taxe foncière : 3 164,02€/an
Soit par mois : 263,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 636,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 232,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :404,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers obsolètes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, rafraîchissement léger recommandé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, DPE C - maison
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC double flux si absence de VMC
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, DPE C - maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500€
    Cuisine complète (10 m²): 650 €/m² × 10 = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC et carrelage, matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 2 chambres (30 m²): 150 €/m² × 30 = 4500€ (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon (25 m²): 40 €/m² × 25 = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ (prix moyen) + 500€ (pose) = 3500€
  • Ventilation:5 000€
    VMC double flux: 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-des-Barques (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 640 €/an
Calcul : 2 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 338 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 775 €
Revenus locatifs : +31 640 €
Charges déductibles : -48 775 €
Résultat foncier Année 1 : -17 135 €(Déficit de 17 135 €)
Imputable sur revenu global : 17 135 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 275 €/an
Revenus locatifs : +31 640 €
Charges déductibles : -17 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 365 €/an
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 640 €48 787 €12 785 €-17 147 €17 147 €--
232 273 €16 951 €12 449 €15 322 €---
332 918 €16 603 €12 101 €16 315 €---
433 577 €16 243 €11 741 €17 334 €---
534 248 €15 870 €11 368 €18 378 €---
634 933 €15 485 €10 982 €19 449 €---
735 632 €15 085 €10 583 €20 547 €---
836 345 €14 671 €10 169 €21 673 €---
937 071 €14 243 €9 741 €22 828 €---
1037 813 €13 800 €9 297 €24 013 €---
1138 569 €13 340 €8 838 €25 229 €---
1239 341 €12 865 €8 363 €26 476 €---
1340 127 €12 373 €7 871 €27 755 €---
1440 930 €11 863 €7 361 €29 067 €---
1541 749 €11 336 €6 834 €30 413 €---
1642 583 €10 789 €6 287 €31 794 €---
1743 435 €10 224 €5 722 €33 211 €---
1844 304 €9 638 €5 136 €34 666 €---
1945 190 €9 032 €4 530 €36 158 €---
2046 094 €8 404 €3 902 €37 690 €---
2147 016 €7 754 €3 252 €39 261 €---
2247 956 €7 081 €2 579 €40 875 €---
2348 915 €6 385 €1 883 €42 530 €---
2449 893 €5 663 €1 161 €44 230 €---
2550 891 €4 917 €414 €45 975 €---
TOTAL1 013 444 €329 403 €185 350 €684 040 €17 147 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 144 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 684 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 644 €-5 144 €+11 788 €
2+6 644 €+4 597 €+2 047 €
3+6 644 €+4 895 €+1 749 €
4+6 644 €+5 200 €+1 444 €
5+6 644 €+5 513 €+1 131 €
6+6 644 €+5 835 €+809 €
7+6 644 €+6 164 €+480 €
8+6 644 €+6 502 €+142 €
9+6 644 €+6 849 €-205 €
10+6 644 €+7 204 €-560 €
11+6 644 €+7 569 €-925 €
12+6 644 €+7 943 €-1 299 €
13+6 644 €+8 326 €-1 682 €
14+6 644 €+8 720 €-2 076 €
15+6 644 €+9 124 €-2 480 €
16+6 644 €+9 538 €-2 894 €
17+6 644 €+9 963 €-3 319 €
18+6 644 €+10 400 €-3 756 €
19+6 644 €+10 847 €-4 203 €
20+6 644 €+11 307 €-4 663 €
21+6 644 €+11 778 €-5 134 €
22+6 644 €+12 262 €-5 618 €
23+6 644 €+12 759 €-6 115 €
24+6 644 €+13 269 €-6 625 €
25+6 644 €+13 792 €-7 148 €
Total+166 100 €+205 212 €+-39 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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