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Détails du bien

Bien expiré
VilleBellegarde-sur-Valserine (01)
Surface89m²
Coût Total300 260€
Loyer Annuel17 412€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 415,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Véronique Deyrail vous propose: Maison de ville 88 m² – Châtillon-en-Michaille (Valserhône 01200) – 215 000 euros

Charmante maison de ville mitoyenne d'un seul côté, d'environ 88 m² sur une parcelle de 135 m², idéale pour un jeune couple ou un premier achat.

Elle se compose d'un hall d'entrée menant à un salon chaleureux avec cheminée. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine équipée ouverte sur le séjour avec accès direct à la terrasse et à une agréable cour avec vue dégagée. WC indépendant et buanderie complètent ce niveau.

Au 1er étage : une belle chambre avec dressing et une salle d'eau. Au 2e étage : une seconde chambre et un bureau (ou petite chambre selon vos besoins).

Maison pleine de potentiel, proche des commodités.

Prix : 215 000 euros – À visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 385 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Véronique Deyrail mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOURG-EN-BRESSE sous le numéro 390387660, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bellegarde-sur-Valserine
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Total : 300 260€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 68 060€
Valeur du bien : 283 060€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 16.30€/m²/mois
Fourchette : 11.52€ - 23.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1451€/mois
Loyer annuel estimé : 17412€/an
Fourchette totale : 1026€ - 2053€/mois
Fourchette annuelle : 12307€ - 24634€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 483,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :87,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 571,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 915,31€
Coût de l'assurance :26 272,75€
Taxe foncière : 1 741,19€/an
Soit par mois : 145,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 450,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 716,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 385 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 060 €(765 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Isolation:3 560€
    Isolation combles: 89 m² × 40€/m² = 3560€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et mise à jour plomberie: 3000€ (incluant tuyauterie, évacuations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellegarde-sur-Valserine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 412 €/an
Calcul : 1 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 051 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 871 €
Revenus locatifs : +17 412 €
Charges déductibles : -80 871 €
Résultat foncier Année 1 : -63 460 €(Déficit de 63 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 811 €/an
Revenus locatifs : +17 412 €
Charges déductibles : -12 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42059.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 412 €80 881 €10 029 €-63 469 €21 400 €42 069 €42 069 €
217 760 €12 554 €9 762 €5 206 €--36 863 €
318 115 €12 278 €9 486 €5 837 €--31 026 €
418 478 €11 992 €9 200 €6 485 €--24 540 €
518 847 €11 697 €8 905 €7 150 €--17 390 €
619 224 €11 391 €8 599 €7 833 €--9 557 €
719 609 €11 075 €8 283 €8 533 €--1 024 €
820 001 €10 748 €7 956 €9 253 €---
920 401 €10 410 €7 618 €9 991 €---
1020 809 €10 060 €7 268 €10 749 €---
1121 225 €9 698 €6 906 €11 527 €---
1221 650 €9 324 €6 532 €12 325 €---
1322 082 €8 937 €6 145 €13 145 €---
1422 524 €8 537 €5 745 €13 987 €---
1522 975 €8 123 €5 331 €14 852 €---
1623 434 €7 695 €4 902 €15 740 €---
1723 903 €7 252 €4 459 €16 651 €---
1824 381 €6 793 €4 001 €17 588 €---
1924 868 €6 319 €3 527 €18 549 €---
2025 366 €5 829 €3 037 €19 537 €---
2125 873 €5 322 €2 530 €20 551 €---
2226 391 €4 798 €2 006 €21 593 €---
2326 918 €4 255 €1 463 €22 663 €---
2427 457 €3 694 €902 €23 763 €---
2528 006 €3 114 €322 €24 892 €---
TOTAL557 708 €282 778 €144 915 €274 930 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 412 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 656 €-6 420 €+10 076 €
2+3 656 €0 €+3 656 €
3+3 656 €0 €+3 656 €
4+3 656 €0 €+3 656 €
5+3 656 €0 €+3 656 €
6+3 656 €0 €+3 656 €
7+3 656 €0 €+3 656 €
8+3 656 €+2 469 €+1 187 €
9+3 656 €+2 997 €+659 €
10+3 656 €+3 225 €+431 €
11+3 656 €+3 458 €+198 €
12+3 656 €+3 698 €-42 €
13+3 656 €+3 944 €-288 €
14+3 656 €+4 196 €-540 €
15+3 656 €+4 456 €-800 €
16+3 656 €+4 722 €-1 066 €
17+3 656 €+4 995 €-1 339 €
18+3 656 €+5 276 €-1 620 €
19+3 656 €+5 565 €-1 909 €
20+3 656 €+5 861 €-2 205 €
21+3 656 €+6 165 €-2 509 €
22+3 656 €+6 478 €-2 822 €
23+3 656 €+6 799 €-3 143 €
24+3 656 €+7 129 €-3 473 €
25+3 656 €+7 468 €-3 812 €
Total+91 400 €+82 479 €+8 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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