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Achat maison

Bien expiré
VilleSauzet (46)
Surface82m²
Coût Total143 420€
Loyer Annuel8 588€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 158,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison en pierre au coeur du village et proche des commodités vous proposant une pièce de vie chaleureuse de 50m² avec cuisine ouverte et cheminée. A l'étage, deux chambres dont une mansardée. Le plus, un double garage offrant un bel espace de stockage. Idéal investissement ou pied à terre. Pas d'extérieur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sauzet
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.434180, 1.238010
Total : 143 420€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 40 820€
Valeur du bien : 135 820€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8588€/an
Fourchette totale : 576€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6908€ - 10677€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 742,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 480,04€
Coût de l'assurance :12 907,80€
Taxe foncière : 858,85€/an
Soit par mois : 71,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 473 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 820 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€, Main d'œuvre: 80€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 400€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sauzet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 588 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 810 €
Revenus locatifs : +8 588 €
Charges déductibles : -46 810 €
Résultat foncier Année 1 : -38 222 €(Déficit de 38 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 990 €/an
Revenus locatifs : +8 588 €
Charges déductibles : -5 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16821.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 588 €46 815 €4 619 €-38 226 €21 400 €16 826 €16 826 €
28 760 €5 870 €4 494 €2 891 €--13 935 €
38 935 €5 740 €4 365 €3 195 €--10 740 €
49 114 €5 607 €4 232 €3 507 €--7 233 €
59 296 €5 469 €4 094 €3 827 €--3 406 €
69 482 €5 327 €3 952 €4 155 €---
79 672 €5 180 €3 805 €4 492 €---
89 865 €5 028 €3 653 €4 838 €---
910 063 €4 871 €3 496 €5 192 €---
1010 264 €4 709 €3 334 €5 555 €---
1110 469 €4 541 €3 166 €5 928 €---
1210 679 €4 368 €2 993 €6 310 €---
1310 892 €4 189 €2 814 €6 703 €---
1411 110 €4 005 €2 630 €7 105 €---
1511 332 €3 814 €2 439 €7 518 €---
1611 559 €3 617 €2 242 €7 942 €---
1711 790 €3 413 €2 038 €8 377 €---
1812 026 €3 203 €1 828 €8 823 €---
1912 266 €2 985 €1 610 €9 281 €---
2012 512 €2 761 €1 386 €9 751 €---
2112 762 €2 529 €1 154 €10 233 €---
2213 017 €2 289 €914 €10 728 €---
2313 278 €2 042 €666 €11 236 €---
2413 543 €1 786 €411 €11 757 €---
2513 814 €1 522 €146 €12 292 €---
TOTAL275 092 €141 679 €66 480 €133 413 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €0 €+1 804 €
3+1 804 €0 €+1 804 €
4+1 804 €0 €+1 804 €
5+1 804 €0 €+1 804 €
6+1 804 €+225 €+1 579 €
7+1 804 €+1 348 €+456 €
8+1 804 €+1 451 €+353 €
9+1 804 €+1 558 €+246 €
10+1 804 €+1 667 €+137 €
11+1 804 €+1 778 €+26 €
12+1 804 €+1 893 €-89 €
13+1 804 €+2 011 €-207 €
14+1 804 €+2 132 €-328 €
15+1 804 €+2 256 €-452 €
16+1 804 €+2 383 €-579 €
17+1 804 €+2 513 €-709 €
18+1 804 €+2 647 €-843 €
19+1 804 €+2 784 €-980 €
20+1 804 €+2 925 €-1 121 €
21+1 804 €+3 070 €-1 266 €
22+1 804 €+3 218 €-1 414 €
23+1 804 €+3 371 €-1 567 €
24+1 804 €+3 527 €-1 723 €
25+1 804 €+3 688 €-1 884 €
Total+45 100 €+40 024 €+5 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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