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Appartement T2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface32m²
Coût Total78 300€
Loyer Annuel4 273€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 44 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 375 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant T2 situé dans le quartier de Bellevue à Saint-Étienne, à proximité du CHU.

Le bien se compose d’un salon avec cuisine séparée, d’une chambre avec salle de bain attenante et d’un WC indépendant.

Entièrement rénové récemment, l’appartement est vendu en partie meublé.

Les charges de copropriété sont faibles (20 €/mois) et la taxe foncière s’élève à 450 €/an.

Seul bémol : une hauteur sous plafond réduite.

N’hésitez pas à me contacter pour plus de photos ou d’informations.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.414070, 4.400780
Total : 78 300€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 30 780€
Valeur du bien : 74 780€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 356€/mois
Loyer annuel estimé : 4273€/an
Fourchette totale : 270€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3234€ - 5646€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,39 €/m²
Basé sur :626 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 156 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+5 844€ (+15.3%)
Marge achat-revente :-40 144€ (-105.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :23,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 414,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 044,67€
Coût de l'assurance :7 047,00€
Taxe foncière : 450,00€/an
Soit par mois : 37,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 356,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 780 €(962 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Cuisine:5 500€
    Rafraîchissement cuisine: Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Peinture et finitions: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 273 €/an
Calcul : 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 442 €
Revenus locatifs : +4 273 €
Charges déductibles : -34 442 €
Résultat foncier Année 1 : -30 169 €(Déficit de 30 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 662 €/an
Revenus locatifs : +4 273 €
Charges déductibles : -3 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8769.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 273 €34 445 €2 693 €-30 172 €21 400 €8 772 €8 772 €
24 359 €3 594 €2 622 €765 €--8 007 €
34 446 €3 521 €2 549 €925 €--7 082 €
44 535 €3 445 €2 473 €1 090 €--5 992 €
54 626 €3 367 €2 395 €1 259 €--4 733 €
64 718 €3 285 €2 313 €1 433 €--3 300 €
74 813 €3 201 €2 229 €1 611 €--1 689 €
84 909 €3 114 €2 142 €1 795 €---
95 007 €3 024 €2 052 €1 983 €---
105 107 €2 930 €1 959 €2 177 €---
115 209 €2 834 €1 862 €2 376 €---
125 313 €2 734 €1 762 €2 580 €---
135 420 €2 630 €1 658 €2 790 €---
145 528 €2 523 €1 551 €3 006 €---
155 639 €2 411 €1 440 €3 227 €---
165 751 €2 296 €1 324 €3 455 €---
175 866 €2 177 €1 205 €3 689 €---
185 984 €2 054 €1 082 €3 930 €---
196 103 €1 926 €954 €4 177 €---
206 226 €1 794 €822 €4 432 €---
216 350 €1 657 €685 €4 693 €---
226 477 €1 515 €543 €4 962 €---
236 607 €1 368 €397 €5 238 €---
246 739 €1 216 €245 €5 522 €---
256 873 €1 059 €87 €5 814 €---
TOTAL136 878 €94 122 €39 045 €42 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+897 €-6 420 €+7 317 €
2+897 €0 €+897 €
3+897 €0 €+897 €
4+897 €0 €+897 €
5+897 €0 €+897 €
6+897 €0 €+897 €
7+897 €0 €+897 €
8+897 €+32 €+865 €
9+897 €+595 €+302 €
10+897 €+653 €+244 €
11+897 €+713 €+184 €
12+897 €+774 €+123 €
13+897 €+837 €+60 €
14+897 €+902 €-5 €
15+897 €+968 €-71 €
16+897 €+1 037 €-140 €
17+897 €+1 107 €-210 €
18+897 €+1 179 €-282 €
19+897 €+1 253 €-356 €
20+897 €+1 329 €-432 €
21+897 €+1 408 €-511 €
22+897 €+1 489 €-592 €
23+897 €+1 571 €-674 €
24+897 €+1 657 €-760 €
25+897 €+1 744 €-847 €
Total+22 425 €+12 827 €+9 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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