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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTonnerre (89)
Surface87.4m²
Coût Total118 424€
Loyer Annuel7 293€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 87.4 m²
Prix au m² : 869,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Jardin

Cette maison de village à Vaulichéres se compose, au rez-de-chaussée, d'une halle d'entrée desservant un séjour, une cuisine ainsi qu'un dégagement où se trouve la pompe à chaleur. À l'étage, un palier mène à un WC indépendant, deux chambres, une salle de bains et donne accès au grenier. À l'avant de la maison, une petite courette complète la partie habitation. Pour les dépendances, la propriété dispose également d'une grange, d'une cave ainsi que d'un terrain non attenant mais situé à proximité. JESSICA RABREGEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Tonnerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89700
Coordonnées : 47.866753, 3.997623
Total : 118 424€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 36 344€
Valeur du bien : 112 344€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.4m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7293€/an
Fourchette totale : 483€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5792€ - 9184€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 283,35 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :112 165 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-36 165€ (-32.2%)
Marge achat-revente :-6 259€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 424€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 612,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 588,31€
Coût de l'assurance :8 881,80€
Taxe foncière : 729,31€/an
Soit par mois : 60,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 344 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:5 744€
    Isolation des combles perdus: 87.4 m² × 60€/m² = 5244€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 644€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 293 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 424 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 344 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 345 €
Revenus locatifs : +7 293 €
Charges déductibles : -41 345 €
Résultat foncier Année 1 : -34 052 €(Déficit de 34 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 001 €/an
Revenus locatifs : +7 293 €
Charges déductibles : -5 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 292 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12651.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 293 €41 349 €3 920 €-34 056 €21 400 €12 656 €12 656 €
27 439 €4 900 €3 815 €2 539 €--10 117 €
37 588 €4 792 €3 707 €2 796 €--7 321 €
47 740 €4 680 €3 595 €3 060 €--4 261 €
57 894 €4 564 €3 479 €3 331 €--930 €
68 052 €4 444 €3 359 €3 608 €---
78 213 €4 320 €3 235 €3 893 €---
88 378 €4 192 €3 107 €4 186 €---
98 545 €4 060 €2 975 €4 485 €---
108 716 €3 923 €2 838 €4 793 €---
118 890 €3 781 €2 696 €5 109 €---
129 068 €3 635 €2 550 €5 433 €---
139 249 €3 483 €2 399 €5 766 €---
149 434 €3 327 €2 242 €6 108 €---
159 623 €3 165 €2 080 €6 458 €---
169 816 €2 997 €1 913 €6 818 €---
1710 012 €2 824 €1 740 €7 188 €---
1810 212 €2 645 €1 561 €7 567 €---
1910 416 €2 460 €1 376 €7 956 €---
2010 625 €2 269 €1 184 €8 356 €---
2110 837 €2 071 €986 €8 766 €---
2211 054 €1 866 €782 €9 187 €---
2311 275 €1 655 €570 €9 620 €---
2411 501 €1 436 €352 €10 064 €---
2511 731 €1 210 €125 €10 521 €---
TOTAL233 601 €120 047 €56 588 €113 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 293 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 532 €-6 420 €+7 952 €
2+1 532 €0 €+1 532 €
3+1 532 €0 €+1 532 €
4+1 532 €0 €+1 532 €
5+1 532 €0 €+1 532 €
6+1 532 €+803 €+729 €
7+1 532 €+1 168 €+364 €
8+1 532 €+1 256 €+276 €
9+1 532 €+1 346 €+186 €
10+1 532 €+1 438 €+94 €
11+1 532 €+1 533 €-1 €
12+1 532 €+1 630 €-98 €
13+1 532 €+1 730 €-198 €
14+1 532 €+1 832 €-300 €
15+1 532 €+1 938 €-406 €
16+1 532 €+2 045 €-513 €
17+1 532 €+2 156 €-624 €
18+1 532 €+2 270 €-738 €
19+1 532 €+2 387 €-855 €
20+1 532 €+2 507 €-975 €
21+1 532 €+2 630 €-1 098 €
22+1 532 €+2 756 €-1 224 €
23+1 532 €+2 886 €-1 354 €
24+1 532 €+3 019 €-1 487 €
25+1 532 €+3 156 €-1 624 €
Total+38 300 €+34 066 €+4 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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