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Maison de plain-pied à vendre

VilleBuzançais (36)
Surface69m²
Coût Total109 534€
Loyer Annuel5 662€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 939,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison située à Buzançais (36500) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés ..).. Cette maison de plain pied de 69 m² sur un terrain de 225 m² se compose d'une cuisine fonctionnelle de 13m², d'un séjour lumineux de 24m², de deux chambres de 14m² et d'une salle d'eau/wc de 5m². Ses atouts résident dans la possibilité d'aménager le grenier de 75m² selon les besoins. De plus, un garage de 30m², des dépendances et un jardin viennent compléter ce bien, offrant ainsi un espace extérieur supplémentaire pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. CHAUFFAGE GAZ DE VILLE - TOÛT À L'ÉGOÛT - FENÊTRE DOUBLE ET SIMPLE VITRAGE - RAFRAICHISSEMENT À PRÉVOIR

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 64 800 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.891625, 1.408020
Total : 109 534€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 39 550€
Valeur du bien : 104 350€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5662€/an
Fourchette totale : 370€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4438€ - 7225€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :725,81 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 081 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :+14 719€ (+29.4%)
Marge achat-revente :-59 453€ (-118.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 534€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 468,35€
Coût de l'assurance :9 584,22€
Taxe foncière : 566,23€/an
Soit par mois : 47,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 471,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 550 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 450€
    Isolation combles: 69 m² × 50€/m² = 3450€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 662 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 534 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 068 €
Revenus locatifs : +5 662 €
Charges déductibles : -44 068 €
Résultat foncier Année 1 : -38 405 €(Déficit de 38 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 518 €/an
Revenus locatifs : +5 662 €
Charges déductibles : -4 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17005.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 662 €44 071 €3 571 €-38 409 €21 400 €17 009 €17 009 €
25 776 €4 425 €3 475 €1 351 €--15 658 €
35 891 €4 326 €3 376 €1 565 €--14 093 €
46 009 €4 223 €3 273 €1 786 €--12 307 €
56 129 €4 117 €3 167 €2 012 €--10 295 €
66 252 €4 007 €3 058 €2 244 €--8 050 €
76 377 €3 894 €2 944 €2 483 €--5 567 €
86 504 €3 777 €2 827 €2 727 €--2 840 €
96 634 €3 656 €2 706 €2 979 €---
106 767 €3 531 €2 581 €3 236 €---
116 902 €3 401 €2 452 €3 501 €---
127 040 €3 268 €2 318 €3 773 €---
137 181 €3 130 €2 180 €4 052 €---
147 325 €2 987 €2 037 €4 338 €---
157 471 €2 839 €1 890 €4 632 €---
167 621 €2 687 €1 737 €4 934 €---
177 773 €2 529 €1 580 €5 244 €---
187 929 €2 367 €1 417 €5 562 €---
198 087 €2 198 €1 249 €5 889 €---
208 249 €2 024 €1 075 €6 225 €---
218 414 €1 845 €895 €6 569 €---
228 582 €1 659 €709 €6 923 €---
238 754 €1 467 €517 €7 287 €---
248 929 €1 268 €319 €7 661 €---
259 108 €1 063 €114 €8 044 €---
TOTAL181 367 €114 758 €51 468 €66 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 189 €-6 420 €+7 609 €
2+1 189 €0 €+1 189 €
3+1 189 €0 €+1 189 €
4+1 189 €0 €+1 189 €
5+1 189 €0 €+1 189 €
6+1 189 €0 €+1 189 €
7+1 189 €0 €+1 189 €
8+1 189 €0 €+1 189 €
9+1 189 €+42 €+1 147 €
10+1 189 €+971 €+218 €
11+1 189 €+1 050 €+139 €
12+1 189 €+1 132 €+57 €
13+1 189 €+1 215 €-26 €
14+1 189 €+1 301 €-112 €
15+1 189 €+1 390 €-201 €
16+1 189 €+1 480 €-291 €
17+1 189 €+1 573 €-384 €
18+1 189 €+1 669 €-480 €
19+1 189 €+1 767 €-578 €
20+1 189 €+1 867 €-678 €
21+1 189 €+1 971 €-782 €
22+1 189 €+2 077 €-888 €
23+1 189 €+2 186 €-997 €
24+1 189 €+2 298 €-1 109 €
25+1 189 €+2 413 €-1 224 €
Total+29 725 €+19 982 €+9 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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