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maison vente 4 pieces saint mihiel 96m2

VilleSaint-Mihiel (55)
Surface96
Coût Total138 000
Loyer Annuel7 618
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 791,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Maison de Ville avec Jardin et Garage à Saint-Mihiel

Description des Pièces : Cette ravissante maison de ville située à Saint-Mihiel vous offre un cadre de vie chaleureux et convivial sur trois niveaux. D'une surface totale de 96m², elle se compose de 3 chambres spacieuses, d'une salle d'eau, d'un espace cuisine avec une salle à manger lumineuse. Son jardin arboré vous invite à la détente et à profiter des beaux jours, tandis que sa terrasse vous offre un espace extérieur privilégié.

Avantages de la Maison :

  • Terrasse avec un jardin et abris pour plus de rangements
  • Garage pour sécuriser votre véhicule et stocker vos affaires en toute tranquillité
  • Trois niveaux offrant des espaces distincts et une intimité préservée
  • Une vaste cave
  • Proche des écoles et commerces pour une vie pratique au quotidien

Cette propriété unique allie charme, authenticité et confort, offrant un cadre de vie propice à la sérénité et à la convivialité. Ne laissez pas passer cette opportunité d'acquérir une maison de ville pleine de caractère. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 190 et classe CLIMAT D indice 41. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Kristel Aarnink mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bar le duc sous le numéro 984711523, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Mihiel
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55300
Total : 138 000
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 55 920
Valeur du bien : 131 920
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7618€/an
Fourchette totale : 505€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6063€ - 9572€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :505,44 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 522
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :+27 478 (+56.6%)
Marge achat-revente :-89 478€ (-184.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 186,58
Coût de l'assurance :12 075,00
Taxe foncière : 761,81€/an
Soit par mois : 63,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en parquet, peinture et entretien de la cheminée
Quantité: 40 m² (salon total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 920(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:6 720
    Isolation des combles: 96 m² × 70€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Mihiel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 320✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 619
Revenus locatifs : +7 618
Charges déductibles : -61 619
Résultat foncier Année 1 : -54 001(Déficit de 54 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 601
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 699 €/an
Revenus locatifs : +7 618
Charges déductibles : -5 699
Résultat foncier Années 2+ : 1 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32600.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 61861 6234 459-54 00521 400 €32 605 €32 605 €
27 7705 5834 3382 188--30 418 €
37 9265 4584 2142 467--27 950 €
48 0845 3304 0852 755--25 196 €
58 2465 1973 9523 049--22 147 €
68 4115 0603 8153 351--18 795 €
78 5794 9183 6733 661--15 134 €
88 7514 7713 5273 979--11 154 €
98 9264 6203 3754 306--6 849 €
109 1044 4643 2194 641--2 208 €
119 2864 3023 0574 985---
129 4724 1352 8905 337---
139 6623 9622 7185 699---
149 8553 7842 5396 071---
1510 0523 6002 3556 452---
1610 2533 4102 1656 843---
1710 4583 2131 9687 245---
1810 6673 0101 7657 657---
1910 8812 8001 5558 080---
2011 0982 5831 3388 515---
2111 3202 3591 1148 961---
2211 5472 1288839 419---
2311 7771 8896449 889---
2412 0131 64239710 371---
2512 2531 38614110 867---
TOTAL244 010151 22764 18792 78321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 783
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600-6 420+8 020
2+1 6000+1 600
3+1 6000+1 600
4+1 6000+1 600
5+1 6000+1 600
6+1 6000+1 600
7+1 6000+1 600
8+1 6000+1 600
9+1 6000+1 600
10+1 6000+1 600
11+1 600+833+767
12+1 600+1 601-1
13+1 600+1 710-110
14+1 600+1 821-221
15+1 600+1 936-336
16+1 600+2 053-453
17+1 600+2 173-573
18+1 600+2 297-697
19+1 600+2 424-824
20+1 600+2 554-954
21+1 600+2 688-1 088
22+1 600+2 826-1 226
23+1 600+2 967-1 367
24+1 600+3 111-1 511
25+1 600+3 260-1 660
Total+40 000+27 835+12 165
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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