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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChilly-Mazarin (91)
Surface71m²
Coût Total195 420€
Loyer Annuel12 967€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 239,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Chilly-Mazarin, résidence fermée, un appartement très lumineux avec ravalement récent en 2024, au 2ème étage sans ascenseur. Ce 4 pièces de 71,05 m² en centre-ville, proche de toutes commodités, commerces, services, écoles, transports et accès rapide. TRAM12 à 10 minutes à pied. Idéalement placé ! Comprenant une entrée, une cuisine avec séchoir, un double séjour, dégagement avec de nombreux placards, un WC séparé, une salle d'eau, 2 chambres avec la possibilité d'une 3 -ème. Ce bien dispose d'une cave et d'une place de parking privative extérieur. Changement récent de toutes les fenêtres PVC double vitrage avec volets roulants et Fibre dans l'immeuble. TRAVAUX à prévoir Copropriété de 224 lots - dont 224 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2808.00 euros. DANIEL DA SILVA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 433 198 363 - Evry.

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.701279, 2.321837
Total : 195 420€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 23 700€
Valeur du bien : 182 700€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12967€/an
Fourchette totale : 927€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 11119€ - 15121€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 660,92 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 925 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-29 925€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-6 495€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 009,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 893,78€
Coût de l'assurance :16 610,70€
Taxe foncière : 1 296,68€/an
Soit par mois : 108,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 234,00€/mois
Soit par an : 2 808,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 080,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 351,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 98 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs des chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du parquet dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé dans le salon.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs du salon nécessitent un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1400€/m² = 8400€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rénovation parquet salon 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 967 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 808 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 777 €
Revenus locatifs : +12 967 €
Charges déductibles : -34 777 €
Résultat foncier Année 1 : -21 810 €(Déficit de 21 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 077 €/an
Revenus locatifs : +12 967 €
Charges déductibles : -11 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 409.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 967 €34 783 €6 314 €-21 816 €21 400 €416 €416 €
213 226 €10 912 €6 143 €2 314 €---
313 491 €10 736 €5 967 €2 755 €---
413 760 €10 554 €5 785 €3 207 €---
514 036 €10 366 €5 597 €3 670 €---
614 316 €10 171 €5 402 €4 145 €---
714 603 €9 970 €5 201 €4 632 €---
814 895 €9 763 €4 994 €5 132 €---
915 193 €9 549 €4 779 €5 644 €---
1015 496 €9 327 €4 558 €6 169 €---
1115 806 €9 098 €4 329 €6 708 €---
1216 123 €8 862 €4 093 €7 261 €---
1316 445 €8 617 €3 848 €7 828 €---
1416 774 €8 365 €3 596 €8 409 €---
1517 109 €8 104 €3 335 €9 005 €---
1617 452 €7 835 €3 066 €9 617 €---
1717 801 €7 556 €2 787 €10 244 €---
1818 157 €7 269 €2 500 €10 888 €---
1918 520 €6 972 €2 202 €11 548 €---
2018 890 €6 664 €1 895 €12 226 €---
2119 268 €6 347 €1 578 €12 921 €---
2219 653 €6 019 €1 250 €13 634 €---
2320 046 €5 681 €912 €14 366 €---
2420 447 €5 331 €562 €15 116 €---
2520 856 €4 969 €200 €15 887 €---
TOTAL415 329 €233 821 €90 894 €181 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 723 €-6 420 €+9 143 €
2+2 723 €+569 €+2 154 €
3+2 723 €+826 €+1 897 €
4+2 723 €+962 €+1 761 €
5+2 723 €+1 101 €+1 622 €
6+2 723 €+1 244 €+1 479 €
7+2 723 €+1 390 €+1 333 €
8+2 723 €+1 540 €+1 183 €
9+2 723 €+1 693 €+1 030 €
10+2 723 €+1 851 €+872 €
11+2 723 €+2 012 €+711 €
12+2 723 €+2 178 €+545 €
13+2 723 €+2 348 €+375 €
14+2 723 €+2 523 €+200 €
15+2 723 €+2 702 €+21 €
16+2 723 €+2 885 €-162 €
17+2 723 €+3 073 €-350 €
18+2 723 €+3 266 €-543 €
19+2 723 €+3 464 €-741 €
20+2 723 €+3 668 €-945 €
21+2 723 €+3 876 €-1 153 €
22+2 723 €+4 090 €-1 367 €
23+2 723 €+4 310 €-1 587 €
24+2 723 €+4 535 €-1 812 €
25+2 723 €+4 766 €-2 043 €
Total+68 075 €+54 452 €+13 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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