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Maison à vendre 4 pièces - 78 m² - MIGNE AUXANCES (86)

VilleMigné-Auxances (86)
Surface78m²
Coût Total134 780€
Loyer Annuel8 619€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Migné Auxances. Secteur Nanteuil. Dans une rue calme, proche des écoles, commerces et grands axes. Maison de bourg de 78 m².

La maison est composée ainsi. Au rdc d'une superficie de 39 m² : pièce de vie et cuisine, petite salle d'eau et WC. A l'étage, le palier dessert 2 chambres dont une avec salle de bain. Garage et cave.

Face à la maison, non attenant, un petit terrain privatif avec cabanon accessible par la cour.

Une exclusivité Capifrance ! Je suis ouvert à l'inter agence. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 5,88% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°802 819 698 - Greffe de POITIERS) Guillaume VAISSIÉ Entrepreneur Individuel 06 72 06 98 12 - Réf.951424 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Migné-Auxances
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86440
Coordonnées : 46.631648, 0.341781
Total : 134 780€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 37 580€
Valeur du bien : 127 580€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8619€/an
Fourchette totale : 604€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 7252€ - 10244€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 577,81 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 069 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-33 069€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-11 711€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 696,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 688,90€
Coût de l'assurance :11 456,30€
Taxe foncière : 861,90€/an
Soit par mois : 71,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 580 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migné-Auxances (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 619 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 250 €
Revenus locatifs : +8 619 €
Charges déductibles : -43 250 €
Résultat foncier Année 1 : -34 631 €(Déficit de 34 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 670 €/an
Revenus locatifs : +8 619 €
Charges déductibles : -5 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13231.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 619 €43 255 €4 354 €-34 636 €21 400 €13 236 €13 236 €
28 791 €5 557 €4 237 €3 234 €--10 001 €
38 967 €5 435 €4 115 €3 532 €--6 469 €
49 147 €5 310 €3 990 €3 837 €--2 633 €
59 330 €5 180 €3 860 €4 149 €---
69 516 €5 046 €3 726 €4 470 €---
79 706 €4 908 €3 587 €4 799 €---
89 901 €4 764 €3 444 €5 136 €---
910 099 €4 617 €3 296 €5 482 €---
1010 301 €4 464 €3 144 €5 837 €---
1110 507 €4 306 €2 986 €6 201 €---
1210 717 €4 143 €2 823 €6 574 €---
1310 931 €3 974 €2 654 €6 957 €---
1411 150 €3 800 €2 480 €7 349 €---
1511 373 €3 620 €2 300 €7 752 €---
1611 600 €3 435 €2 114 €8 166 €---
1711 832 €3 243 €1 922 €8 590 €---
1812 069 €3 044 €1 724 €9 025 €---
1912 310 €2 839 €1 519 €9 471 €---
2012 556 €2 627 €1 307 €9 929 €---
2112 807 €2 409 €1 088 €10 399 €---
2213 064 €2 183 €862 €10 881 €---
2313 325 €1 949 €629 €11 376 €---
2413 591 €1 708 €387 €11 884 €---
2513 863 €1 458 €138 €12 405 €---
TOTAL276 070 €133 273 €62 689 €142 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 810 €-6 420 €+8 230 €
2+1 810 €0 €+1 810 €
3+1 810 €0 €+1 810 €
4+1 810 €0 €+1 810 €
5+1 810 €+455 €+1 355 €
6+1 810 €+1 341 €+469 €
7+1 810 €+1 440 €+370 €
8+1 810 €+1 541 €+269 €
9+1 810 €+1 645 €+165 €
10+1 810 €+1 751 €+59 €
11+1 810 €+1 860 €-50 €
12+1 810 €+1 972 €-162 €
13+1 810 €+2 087 €-277 €
14+1 810 €+2 205 €-395 €
15+1 810 €+2 326 €-516 €
16+1 810 €+2 450 €-640 €
17+1 810 €+2 577 €-767 €
18+1 810 €+2 707 €-897 €
19+1 810 €+2 841 €-1 031 €
20+1 810 €+2 979 €-1 169 €
21+1 810 €+3 120 €-1 310 €
22+1 810 €+3 264 €-1 454 €
23+1 810 €+3 413 €-1 603 €
24+1 810 €+3 565 €-1 755 €
25+1 810 €+3 721 €-1 911 €
Total+45 250 €+42 839 €+2 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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