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Achat : Maison Mamers (72600)

VilleMamers (72)
Surface52m²
Coût Total97 200€
Loyer Annuel4 505€
Rentabilité4.64%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 673,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville de Mamers à vendre, à rénover

Maison à rénover – 52 m² – Beau potentiel À découvrir : maison en centre ville, à rénover entièrement, offrant 52 m² de surface habitable et un beau potentiel d'aménagement.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour ainsi qu'un petit cellier.

Un demi-étage dessert ensuite une pièce supplémentaire, offrant la possibilité d'être aménagée selon vos besoins : bureau, chambre, espace de rangement…

À l'étage, la maison dispose d'une salle d'eau ainsi que d'une chambre, bénéficiant d'une fenêtre donnant sur la rue.

La maison ne dispose pas de jardin ni de système de chauffage. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant ainsi la possibilité de repenser entièrement les espaces et de créer un intérieur à votre image.

A proximité des commerces et des écoles

Un bien idéal pour un projet de rénovation ou un investissement, à destination d'un acquéreur souhaitant exploiter pleinement son potentiel. Société Civile Coopérative à capital variable des Organisations Régionales des Professions immobilières – RCS Le Mans 822 502 530 – Carte Professionnelle CPI 7501 2016 000 012 168 délivrée par CCI de Paris Ile de France – Garantie financière MMA – 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 Le Mans Cedex 9 – Montant Garantie : 110 000 € Référence agence : 206386 Référence annonce : XB2S-QTL-QJG Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 31 000 €

Ville : Mamers
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72600
Coordonnées : 48.350670, 0.376140
Total : 97 200€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 59 400€
Valeur du bien : 94 400€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 375€/mois
Loyer annuel estimé : 4505€/an
Fourchette totale : 305€ - 462€/mois
Fourchette annuelle : 3659€ - 5547€/an
Rentabilité brute :4.64%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 5.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :917,65 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 718 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-12 718€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-49 482€ (-103.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 094,80€
Coût de l'assurance :8 505,00€
Taxe foncière : 450,55€/an
Soit par mois : 37,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 375,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (52 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète pour 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Plomberie en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400 €(1 142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 600€
    Isolation combles: 52 m² × 50€/m² = 2600€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (inclut tuyauterie, évacuations et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mamers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 505 €/an
Calcul : 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 379 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 569 €
Revenus locatifs : +4 505 €
Charges déductibles : -63 569 €
Résultat foncier Année 1 : -59 064 €(Déficit de 59 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 169 €/an
Revenus locatifs : +4 505 €
Charges déductibles : -4 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37663.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 505 €63 573 €3 382 €-59 067 €21 400 €37 667 €37 667 €
24 596 €4 084 €3 293 €511 €--37 156 €
34 687 €3 993 €3 202 €695 €--36 461 €
44 781 €3 898 €3 107 €883 €--35 578 €
54 877 €3 800 €3 009 €1 077 €--34 501 €
64 974 €3 698 €2 907 €1 276 €--33 224 €
75 074 €3 593 €2 802 €1 481 €--31 743 €
85 175 €3 484 €2 693 €1 692 €--30 051 €
95 279 €3 371 €2 580 €1 908 €--28 143 €
105 384 €3 254 €2 463 €2 131 €--26 012 €
115 492 €3 132 €2 342 €2 360 €--23 652 €
125 602 €3 007 €2 216 €2 595 €---
135 714 €2 877 €2 086 €2 837 €---
145 828 €2 742 €1 951 €3 086 €---
155 945 €2 602 €1 812 €3 342 €---
166 064 €2 458 €1 667 €3 606 €---
176 185 €2 308 €1 517 €3 877 €---
186 309 €2 153 €1 362 €4 156 €---
196 435 €1 993 €1 202 €4 442 €---
206 564 €1 826 €1 035 €4 737 €---
216 695 €1 654 €863 €5 041 €---
226 829 €1 475 €685 €5 353 €---
236 965 €1 291 €500 €5 675 €---
247 105 €1 099 €308 €6 006 €---
257 247 €901 €110 €6 346 €---
TOTAL144 311 €128 263 €49 095 €16 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+946 €-6 420 €+7 366 €
2+946 €0 €+946 €
3+946 €0 €+946 €
4+946 €0 €+946 €
5+946 €0 €+946 €
6+946 €0 €+946 €
7+946 €0 €+946 €
8+946 €0 €+946 €
9+946 €0 €+946 €
10+946 €0 €+946 €
11+946 €0 €+946 €
12+946 €+779 €+167 €
13+946 €+851 €+95 €
14+946 €+926 €+20 €
15+946 €+1 003 €-57 €
16+946 €+1 082 €-136 €
17+946 €+1 163 €-217 €
18+946 €+1 247 €-301 €
19+946 €+1 333 €-387 €
20+946 €+1 421 €-475 €
21+946 €+1 512 €-566 €
22+946 €+1 606 €-660 €
23+946 €+1 702 €-756 €
24+946 €+1 802 €-856 €
25+946 €+1 904 €-958 €
Total+23 650 €+11 910 €+11 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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