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EN PLEIN SECTEUR DES FACULTES GIBAUDERIE, IDEAL POUR COLOCATION OU RESIDENCE PRINCIPALE

VillePoitiers (86)
Surface133m²
Coût Total274 300€
Loyer Annuel17 743€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 578,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4

L'agence Foncia Achat / Vente de POITIERS vous propose le bien immobilier ci-dessous :

Situé au rez-de-chaussée de la résidence, très bel appartement de TYPE 5 comprenant : Entrée sur dégagement avec rangements, pièce de vie lumineuse de 26 m², cuisine équipée de 18 m², 4 belles chambres de 11,5 à 17 m² dont une avec salle d'eau privative. Salle de bains. Une pièce dressing. Vendu avec Double garage + espace atelier dans un parking privé en sous-sol de la résidence et une cave.

Proximité immédiate des transports et des commerces.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/poitiers-86000/agence-immobiliere/foncia-transaction-poitiers-2109

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.567527, 0.369908
Total : 274 300€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 257 500€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17743€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1865€/mois
Fourchette annuelle : 14070€ - 22374€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 538,46 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 615 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-127 615€ (-37.8%)
Marge achat-revente :63 315€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :80,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 438,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 263,01€
Coût de l'assurance :24 001,25€
Taxe foncière : 1 774,29€/an
Soit par mois : 147,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 478,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 586,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface de 133 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Couloir en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 15000€ = 15000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:200€
    Peinture murs couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 743 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 442 €
Revenus locatifs : +17 743 €
Charges déductibles : -59 442 €
Résultat foncier Année 1 : -41 699 €(Déficit de 41 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 942 €/an
Revenus locatifs : +17 743 €
Charges déductibles : -11 942 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20299.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 743 €59 451 €9 216 €-41 708 €21 400 €20 308 €20 308 €
218 098 €11 706 €8 972 €6 392 €--13 916 €
318 460 €11 453 €8 719 €7 007 €--6 909 €
418 829 €11 191 €8 457 €7 638 €---
519 206 €10 920 €8 186 €8 285 €---
619 590 €10 640 €7 905 €8 950 €---
719 981 €10 350 €7 615 €9 632 €---
820 381 €10 050 €7 315 €10 331 €---
920 789 €9 739 €7 005 €11 049 €---
1021 204 €9 418 €6 684 €11 786 €---
1121 629 €9 086 €6 352 €12 542 €---
1222 061 €8 742 €6 008 €13 319 €---
1322 502 €8 387 €5 653 €14 115 €---
1422 952 €8 019 €5 285 €14 933 €---
1523 411 €7 639 €4 904 €15 773 €---
1623 880 €7 245 €4 511 €16 635 €---
1724 357 €6 838 €4 103 €17 519 €---
1824 844 €6 416 €3 682 €18 428 €---
1925 341 €5 981 €3 246 €19 361 €---
2025 848 €5 530 €2 795 €20 318 €---
2126 365 €5 063 €2 329 €21 302 €---
2226 892 €4 581 €1 846 €22 312 €---
2327 430 €4 081 €1 347 €23 349 €---
2427 979 €3 565 €831 €24 414 €---
2528 538 €3 031 €296 €25 508 €---
TOTAL568 312 €249 122 €133 263 €319 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 726 €-6 420 €+10 146 €
2+3 726 €0 €+3 726 €
3+3 726 €0 €+3 726 €
4+3 726 €+219 €+3 507 €
5+3 726 €+2 486 €+1 240 €
6+3 726 €+2 685 €+1 041 €
7+3 726 €+2 890 €+836 €
8+3 726 €+3 099 €+627 €
9+3 726 €+3 315 €+411 €
10+3 726 €+3 536 €+190 €
11+3 726 €+3 763 €-37 €
12+3 726 €+3 996 €-270 €
13+3 726 €+4 235 €-509 €
14+3 726 €+4 480 €-754 €
15+3 726 €+4 732 €-1 006 €
16+3 726 €+4 990 €-1 264 €
17+3 726 €+5 256 €-1 530 €
18+3 726 €+5 528 €-1 802 €
19+3 726 €+5 808 €-2 082 €
20+3 726 €+6 096 €-2 370 €
21+3 726 €+6 391 €-2 665 €
22+3 726 €+6 694 €-2 968 €
23+3 726 €+7 005 €-3 279 €
24+3 726 €+7 324 €-3 598 €
25+3 726 €+7 652 €-3 926 €
Total+93 150 €+95 757 €+-2 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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