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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface60m²
Coût Total96 404€
Loyer Annuel5 421€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 800 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,4 m²), 2 chambres, Exposition sud-est, Pas de balcon

Dans une résidence calme avec ascenseur en centre-ville d'Ussel, appartement loué, proposant une surface habitable d'environ 60 m². Il comprend une cuisine séparée, un séjour, 2 chambres, sdb, wc et couloir avec rangements. Une cave complète ce logement. Situé à 2 minutes des commodités.

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.555557, 2.302856
Total : 96 404€
Prix d'acquisition : 58 800€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 91 700€
Frais de notaire : 4 704€
Coût estimé : 4 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5421€/an
Fourchette totale : 359€ - 568€/mois
Fourchette annuelle : 4313€ - 6813€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,39 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :60 683 €
Prix d'achat :58 800 €
Décote à l'achat :-1 883€ (-3.1%)
Marge achat-revente :-35 721€ (-58.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 298,76€
Coût de l'assurance :8 435,35€
Taxe foncière : 542,07€/an
Soit par mois : 45,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 400€
    Peinture chambres: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 421 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 404 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 920 €
Revenus locatifs : +5 421 €
Charges déductibles : -36 920 €
Résultat foncier Année 1 : -31 499 €(Déficit de 31 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 020 €/an
Revenus locatifs : +5 421 €
Charges déductibles : -4 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10099.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 220 €(65% de 58 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 390 €/an
Calcul : 38 220 € × 3,636% = 1 390 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 421 €36 923 €3 143 €-31 502 €21 400 €10 102 €10 102 €
25 529 €3 938 €3 059 €1 591 €--8 511 €
35 640 €3 851 €2 971 €1 789 €--6 723 €
45 752 €3 760 €2 881 €1 992 €--4 731 €
55 867 €3 667 €2 788 €2 200 €--2 530 €
65 985 €3 571 €2 691 €2 414 €--116 €
76 105 €3 471 €2 591 €2 634 €---
86 227 €3 368 €2 488 €2 859 €---
96 351 €3 261 €2 382 €3 090 €---
106 478 €3 151 €2 272 €3 327 €---
116 608 €3 037 €2 158 €3 570 €---
126 740 €2 920 €2 040 €3 820 €---
136 875 €2 798 €1 919 €4 077 €---
147 012 €2 673 €1 793 €4 340 €---
157 152 €2 543 €1 663 €4 610 €---
167 295 €2 409 €1 529 €4 887 €---
177 441 €2 270 €1 390 €5 172 €---
187 590 €2 127 €1 247 €5 464 €---
197 742 €1 978 €1 099 €5 764 €---
207 897 €1 825 €946 €6 071 €---
218 055 €1 667 €788 €6 388 €---
228 216 €1 504 €624 €6 712 €---
238 380 €1 335 €455 €7 046 €---
248 548 €1 160 €281 €7 388 €---
258 719 €980 €100 €7 739 €---
TOTAL173 625 €100 186 €45 299 €73 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 138 €-6 420 €+7 558 €
2+1 138 €0 €+1 138 €
3+1 138 €0 €+1 138 €
4+1 138 €0 €+1 138 €
5+1 138 €0 €+1 138 €
6+1 138 €0 €+1 138 €
7+1 138 €+755 €+383 €
8+1 138 €+858 €+280 €
9+1 138 €+927 €+211 €
10+1 138 €+998 €+140 €
11+1 138 €+1 071 €+67 €
12+1 138 €+1 146 €-8 €
13+1 138 €+1 223 €-85 €
14+1 138 €+1 302 €-164 €
15+1 138 €+1 383 €-245 €
16+1 138 €+1 466 €-328 €
17+1 138 €+1 551 €-413 €
18+1 138 €+1 639 €-501 €
19+1 138 €+1 729 €-591 €
20+1 138 €+1 821 €-683 €
21+1 138 €+1 916 €-778 €
22+1 138 €+2 014 €-876 €
23+1 138 €+2 114 €-976 €
24+1 138 €+2 216 €-1 078 €
25+1 138 €+2 322 €-1 184 €
Total+28 450 €+22 032 €+6 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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