Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble de rapport à fort potentiel - centre ville

Bien expiré
VilleVerneuil-sur-Avre (27)
Surface100m²
Coût Total207 928€
Loyer Annuel11 342€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 100 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 391 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 3 pièces, 1 balcon

Vous rêvez d'évasion et d'espace atypique, laissez-vous charmer par cet immeuble situé à 2 pas du centre historique... A l'abri des regards, la cour intérieure couverte dessert un local commercial de 102 m2 et en activité, bénéficiant d'un revenu locatif de 1015 euros / mois et un très bel appartement de 100 m2 accessible par une coursive. Un large balcon surplombe le patio à l'ambiance ensoleillée autour duquel s'articulent les différentes pièces de ce bien, composé d'un séjour salon lumineux, de 2 chambres et d'une cuisine. Un vaste grenier aménageable offre à cet ensemble de belles perspectives d'agrandissement. A visiter au plus vite Rare à la vente. Visite virtuelle complète à 360o disponible sur demande.

Ville : Verneuil-sur-Avre
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27130
Coordonnées : 48.738543, 0.927171
Total : 207 928€
Prix d'acquisition : 139 100€
Travaux : 57 700€
Valeur du bien : 196 800€
Frais de notaire : 11 128€
Coût estimé : 11 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11342€/an
Fourchette totale : 726€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 8712€ - 14766€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753,5 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 350 €
Prix d'achat :139 100 €
Décote à l'achat :-36 250€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-32 578€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 357,51€
Coût de l'assurance :18 193,70€
Taxe foncière : 1 134,24€/an
Soit par mois : 94,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 700 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 × 700€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:19 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Avre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 342 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 928 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 810 €
Revenus locatifs : +11 342 €
Charges déductibles : -66 810 €
Résultat foncier Année 1 : -55 468 €(Déficit de 55 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 110 €/an
Revenus locatifs : +11 342 €
Charges déductibles : -9 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34067.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 415 €(65% de 139 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 288 €/an
Calcul : 90 415 € × 3,636% = 3 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 342 €66 817 €7 255 €-55 475 €21 400 €34 075 €34 075 €
211 569 €8 928 €7 066 €2 642 €--31 433 €
311 801 €8 732 €6 870 €3 069 €--28 364 €
412 037 €8 529 €6 667 €3 508 €--24 856 €
512 277 €8 318 €6 456 €3 959 €--20 896 €
612 523 €8 100 €6 238 €4 423 €--16 474 €
712 773 €7 874 €6 012 €4 899 €--11 575 €
813 029 €7 640 €5 778 €5 388 €--6 186 €
913 289 €7 398 €5 536 €5 891 €--295 €
1013 555 €7 147 €5 285 €6 408 €---
1113 826 €6 887 €5 025 €6 939 €---
1214 103 €6 618 €4 756 €7 485 €---
1314 385 €6 339 €4 477 €8 046 €---
1414 673 €6 050 €4 188 €8 623 €---
1514 966 €5 751 €3 889 €9 215 €---
1615 265 €5 441 €3 579 €9 825 €---
1715 571 €5 119 €3 257 €10 451 €---
1815 882 €4 787 €2 925 €11 095 €---
1916 200 €4 442 €2 580 €11 758 €---
2016 524 €4 085 €2 223 €12 439 €---
2116 854 €3 715 €1 853 €13 139 €---
2217 191 €3 332 €1 470 €13 859 €---
2317 535 €2 935 €1 073 €14 600 €---
2417 886 €2 524 €662 €15 362 €---
2518 244 €2 098 €236 €16 145 €---
TOTAL363 302 €209 607 €105 358 €153 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 382 €-6 420 €+8 802 €
2+2 382 €0 €+2 382 €
3+2 382 €0 €+2 382 €
4+2 382 €0 €+2 382 €
5+2 382 €0 €+2 382 €
6+2 382 €0 €+2 382 €
7+2 382 €0 €+2 382 €
8+2 382 €0 €+2 382 €
9+2 382 €0 €+2 382 €
10+2 382 €+1 834 €+548 €
11+2 382 €+2 082 €+300 €
12+2 382 €+2 245 €+137 €
13+2 382 €+2 414 €-32 €
14+2 382 €+2 587 €-205 €
15+2 382 €+2 765 €-383 €
16+2 382 €+2 947 €-565 €
17+2 382 €+3 135 €-753 €
18+2 382 €+3 329 €-947 €
19+2 382 €+3 527 €-1 145 €
20+2 382 €+3 732 €-1 350 €
21+2 382 €+3 942 €-1 560 €
22+2 382 €+4 158 €-1 776 €
23+2 382 €+4 380 €-1 998 €
24+2 382 €+4 609 €-2 227 €
25+2 382 €+4 844 €-2 462 €
Total+59 550 €+46 108 €+13 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →